買樓抑或租樓?

今晚趁巴塞對皇馬之前得閒, 睇番以前有板友o既分析...........

假設二人新婚家庭, 總收入為每月 $25, 000. 為了解決居住問題, 究竟買樓抑或是租樓呢?

擬居住物業資料

將軍澳中心６１７呎單位

呎價：～＄３,５００

樓價：＄２,１５９,５００

管理費：～＄１.４

每月差餉：～＄４００

租賃呎價：～＄１３

每月租金：～＄８,０００

選擇一：買樓做按揭

最優惠利率：６.５％

按揭利率：４％（Ｐ－２.５％）

按揭年期：２５年

按揭成數：９５％

每月供款額：＄１０,８２９

另加差餉及管理費：＄１,２６４

每月合共支出：＄１２,０９３

還未計及厘印、裝修及律師費。

選擇二：租樓及投資

首筆可供投資資金：＄１０７,９７５（原用作買樓的５％首期，還未計省回的厘印、裝修及律師費）

每月新投入資金：１,２０９３－８,０００（原用作樓按的供款－租金）

回報年利率：３％（以最保守的港圓定期存款計）

利用試算表作了十年、廿年及廿五年的推算，假設上述金額（包括樓價、租金、最優惠利率等等）一切不變，則結果如下：

假設最優惠利率及港圓定期存款利率，在未來一年之內上調０.７５%，而租金因供應充裕而得以保持的話，則結果如下：

上述的假設恰當嗎？

不同的假設，可得出不同，甚或完全相反的結果。

樓價走向

如樓價不變，則「租樓及投資」策略會較佳（還未計及因樓齡日增的樓價耗損）。

如樓價上升，則「買樓做按揭」可能較佳（視乎按揭利率走勢），因槓桿效應令利潤擴大。

如樓價下跌（市場因素、樓齡因素等等），則「買樓做按揭」會更差，因槓桿效應令損失擴大。

按揭利率

按揭利率正在迅速上升中，在此情景下，除非樓價上升，否則「租樓及投資」的策略，定必較「買樓及按揭」的策略為佳。

投資回報率

上述的推算是以最保守的港圓定期存款利率３％作基礎。任何稍有投資經驗的人，均可輕易取得較此為高的回報率。即使連強績金也有４.Ｘ％回報呢！

例如：恒生銀行有限公司，息率為４.８４％。

例於：匯豐控股，息率為４.２％，未計潛在資本增值。

很多人均認為，投資於股票是極具風險的。是的，股票價格可升可跌。但是，既然有勇氣及膽量，以接近二十倍的槓桿比率持有物業，為何沒有膽量購入股票呢？這是匪夷所思的。

常見謬誤

人們常說：供滿後，層樓是自己的。至於租樓則等同幫人供樓，很笨！

只要你看看上述表中數字，不難發現，數十年後，假若樓價及利率均不變，則姑勿論是買樓抑或租樓，兩者的未來現金價值實在相差不大。可是，只要按揭利率輕微上調０.７５％，而樓價不變的話，則「租樓及投資」策略所能產生的現金價值，已較「買樓及按揭」的策略為高。

總結

除非未來樓價大幅上升，否則「買樓及按揭」相較「租樓及投資」的策略而言，就財務方面，毫無半點優勢。

因按揭利率及投資回報率上升為「買樓及按揭」者帶來損失。

以上分析，撇取了任何不可量化的情感因素，例如擁有樓的優越感等等。

在推算過程中，我特意選用最平購入價的單位，與及中價的租值單位，以示公允。

若然購入價再提高的話，則「買樓及按揭」的策略（假設樓價不大升）更形不濟。