內地樓市牛市開始

港股本周牛皮偏淡，在中央可能出手調整宏觀政策的陰霾下，投資者的恐慌情緒再現，令股市受壓。其中表現最差的板塊相信是內地的房地產股票，然而小弟認為大家要好好把握今次的機會增持該類股票，因為內地的樓市正式進入牛市，而且我預期今次的牛市所形成的泡沫將較2007年的更大更瘋狂，今天就說一說這個問題。

小弟一直以來也抨擊中央調控房地產的手法是殺鷄取卵，斷絕資金供應令內地發展商陷入財政危機更是愚不可及的做法。以這種休克療法來調控的後果是造成經濟大起大落，對改善現狀也一點幫助也沒有，反而為下次的泡沫埋下更大的伏線。

以前小弟預計過，中央這種政策將會把中小型的發展商趕入絕路，不得矣的情況下只能破產，令一些坐擁龐大資產的大型發展商可以不費吹灰之力就侵吞了多出來的市場份額，形成寡頭壟斷的現象。此外，斷絕發展商的資金供應的確可以令他們因為財政壓力而在短期內割價求售，然而由於房價下跌，令買家的入市意慾薄弱，減多少也沒能刺激銷售，結果是發展商的資金難以回籠，在資金緊張的情況下，其他發展項目也被迫延緩，令未來的樓宇供應出現嚴重的壓力。大家看看近來的數據，早前由於房地產市場疲弱，令全國樓宇庫存多達22個月的供應，然而，在一輪放寬信貸政策的刺激下，庫存已經大幅下降，一些大城市如上海及北京等，庫存已經回落到只有2個月左右，可以預期，未來供應會進一步減少。雖然今年以來發展商的銷售理想，資金回流大大地充實了資產負債表，令他們有資源繼續發展早前延緩了的項目，不過項目發展須時，不是今天投入明天就能產出，所以在未來一段時間，樓市供應將出現斷層，支持樓價的上升。可以說，今年樓市的暴漲，中央是始作俑者，沒有政策的失誤，樓市不會出現如此大的波動。

有人擔心中央會出手調控樓市，若現在有誰敢開盤，小弟願意把全部身家財產下注，賭中央絕不敢動樓市一根汗毛。主要原因是沒有任何領導人可以背負摧毁經濟增長的罪名。

受全球金融海嘯的影響，中國的出口已經嚴重萎縮。據中國海關總署資料顯示，6月份中國內地進出口總值1,825.7億美元，同比下降17.7%，其中出口下降21.4%，進口下降13.2%。今年上半年內地外貿進出口總值9,461.2億美元，同比下降23.5%，其中出口下降21.8%，進口下降25.4%；至於上半年累計實現貿易順差969.4億美元，同比下降1.3%。如此嚴重的形勢，出口已經再難支持中國經濟向上，唯有寄望投資及內需。然而目前內地的投資仍以中央主導，民間投入程度仍低，一旦政府減少投入，投資未必能夠持續，支持經濟向上。所以，內需是中央解救今次危機的希望，而樓市亦是最能推動內需的行業，房地產業能帶動超過五十個行業，其經濟效益可與汽車產業看齊，在如此惡劣的經濟形勢之下，中央有必要保樓市。若樓市能夠穩定發展，中國的財富效應才能出現，帶動其他國內的消費。試想想，若你知道你住的樓每天都在跌價的話，你會有心情去消費嗎？不要自己欺騙自己，很多人都說買滙豐是長線投資，升與跌也不會上心，但到滙豐股價急挫到$33的時候，有多少人仍能處之泰然，照樣吃喝玩樂呢？樓價亦一樣，無論自住或投資也如是。

因此，中央近來出口術，目的只在為樓市降降溫，並不是要把整個行業壓死。中央相信也汲取了上一次調控的教訓，不會出重手打擊內地樓市。在城市化及國民收入持續增長的情況下，相信內地的牛市可以如小弟早前的預期般，走到2030年。

回看自己以往所寫過的文章，原來除了石油之外，其次寫得最多的是內地的樓市，今天談開這個話題，於是特意節錄過往文章中的重點供大家參考。

2008年7月28日──中國樓市牛市可走至2030年

相信大家都知，支持樓市上升的一個主要原因是當地的出生率。出生率越高，預期未來此地對樓宇的需求就越大，因而可以推動樓價上升。美國近年出現次按危機，樓宇銷售大幅減少，原因有人說是因為信貸收縮，但從最基本面去想，是由於嬰兒潮出生的美國人開始退出美國樓市市場，令需求急速減少所至。試想想，若樓市的需求仍大，樓價不可能突然大幅下跌，次按的問題也就不會急速惡化。美國嬰兒潮當中最老和最年輕者年紀相差十九至二十歲，故2011年開始的退休賣樓現象將持續二十年至2031年。這些人士也會有生老病死，其後所空出的單位亦會對樓價造成更大的壓力。這才是美國樓市難以再大幅回升的主因，而私人樓宇投資及消費及有關開銷佔美國GDP百分之十五左右，高峰期美國GDP有五分一來自私人樓宇投資活動，樓市不景，令小弟對美國未來的經濟並不十分樂觀。

與美國相反，中國的樓市卻是生機處處。從統計資料來看，中國的生育高峰出現在1965年前後，1965年的出生率為3.78%，1970年的出生率為3.34%，一直到1978年之前出生率都在3%以上。由於計劃生育政策的影響，1978年中國的出生率下降到了2%以下。因此從上世紀60年代至70年代，中國出現嬰兒潮一代。人口統計資料表明，中國嬰兒潮一代共有四億多人口，占總人數的30%多。也就是說，若以65歲作為退休年齡的話，中國嬰兒潮出生的人士將在2030年至2043年開始逐潮退下工作崗位。借鑒美國的經驗，即中國的樓市在這批人士的支持下，需求並不可能大幅下跌，這是支持樓價持續向上的利好因素之一。

2008年7月14日──中國房地產見底？沉淪？

嚴格控制貸款及嚴控市場的買賣，從而破壞發展商的資金鏈供應以迫令其在資金短缺的情況下，把手持的物業大幅降價套現，這樣的造法只會傷害了企業而中國人民未必會得益。房地產從來是一個買升不買跌的市場，作為買家，當你預期樓價會繼續下跌的情況下，是絕對不會去買樓的。中國現在就是這個情況，中央一心想幫助中國人買樓，但在相關政策出台後，房地產市場氣氛迅速冷卻，無論投資者或者用家的入市意慾也同時被撲滅，令成交量大幅減少。以往買不到樓的人現今也一樣不會買樓，對改善國民的居住情況沒有幫助。

對發展商的政策亦令其陷入財政危機，尤其是小型及未上市的發展商。沒有資金的支持，發展商的在建項目可能需要被迫停工或者低價出售，項目沒有落成就胎成腹中最受影響的還有早前借了錢給發展商的金融機構。在樓市持續低迷下，中國銀行體系的呆壞賬無可避免會大幅上升。而因為項目爛尾，銀行手上根本沒有銀主盤可供未來出售套現，也就是說，目前銀行體系所有的抵押品如美國次按的衍生產品一樣，是一文不值。情況若繼續惡化下去，會嚴重影響中國的信貸市場，資金大幅抽緊，勢將掀起一場金融大風暴。

2008年7月14日──房價不歸路

中國的政府機構雖為公營，但年終同樣有花紅分發，花紅的來源是各大政府機關在執行職務時可自行開發，各適其適。樓房項目金額巨大，政府機構的財政收益跟樓市發展自然關係密切。還有部份官員會以不同形式介入地產項目之中，令發展商可以在天子腳下，仍受到地方政府的保護，議價能力亦相對較其他國家或地區為高。中國的樓宇市場是一個絕對的賣方市場，此一狀況不改，整體的樓價都不可能回落。

北京師範大學金融研究中心主任鍾偉指出，目前國內開發商在土地儲備上沈澱的資金已高達1.5萬億元左右，土地價格過高，嚴重透支未來的房地産價格。未來三年內，房價必須保持15%-18%的增長率，才有可能支撐目前的地價。小弟認為房價每年升15-18%是很保守的了，並不值得奇怪。根據國家統計局的資料顯示，中國城鎮人均工資增長平均每月達到20%以上，股市的升幅每年都超過一倍，以後要保持在每年20%左右相信不會有太大問題，GDP的增長仍然高企於11%以上，這些都可以支持房價。

那麼房價是真的不能落嗎？又未必，要看中央的決心。先要處理最困難的吏治，不然你再多的政策也沒有作用。其次是要控制負起建築廉價樓的責任，不要期望發展商會為了如此微利在珍貴的土地上興建這些賺不了錢的樓宇。供應多了，情況如香港早年的八萬五政策，樓市自然可落，但這會加重政府的財政支出。另外，盡快增加市場上的投資產品，以便吸收這八萬億元的游資，否則難以阻擋其流入樓市之勢。

2008年1月3日──從解決三難問題出發之三

首先，中央可以參考新加坡及香港的方法，為居民興建經濟房屋，以廉價的價格售予市民大眾。不過，樓宇的質素及環境不能較市場的銷售用樓優秀，否則沒有人願意再去買樓，樓市會大受衝擊。而且，這樣做會令政府的財政支出大增，羊毛出自羊身上，加重了的部份自然會落在稅收上，相信不會有太多人願意吧。另外，建屋的地點不妨多在城市外圍，像美國的模式一樣，當然，中國人不可能每個家庭都購置汽車解決交通的問題。所以，小弟認為可加大公共交通基建的運用，讓住在較偏遠地方的人不用再擔心交通的問題，有助紓緩城市樓價無限飇漲的問題。

要做到以上的提議，就一定需要錢，而樓市飛漲的原因之一亦是因為錢。中國的地方政府目前沒有自行發行債券的權力，因此若要發展大型基建，就只有引入外資或增加自身的財政收入，去支持項目的進行。而房地產就是最能令地方政府得到源源不絕的資金之源頭，很多地方政府都有意讓房地價格價上升，以增加其財政收入，就因如此，很多中央的政令根本出不了中南海，令房價屢控不止。

所以，小弟認為，適當地放寬地方政府發行基礎建設債券的權力是應該的。利用市場的功能為政府收集需要的資金，當項目落成後亦可以用其所產生的現金流來還債，這才是真正的市場經濟，地方的發展就能更趨平衡。地方政府有了這一融資渠道，對房地產收入的依賴自然亦大減，而且有了這些經濟房屋投入市場，房價的升勢自然能夠得到壓抑。長遠亦可以此作為調控的政策，對穩定樓價有很大的幫助。