銀行"估"價

自互聯網的面世以來，網絡世界就如同羅馬鬥獸場，所有商業競爭者都難逃網上資訊戰，而銀行貴為大型商業機構，開拓免費網上估價服務正是大勢所趨。正所謂談判桌上無雙贏，買賣雙方都會在議價前先了解有關物業之最新估值，務求令己方增加議價牙力或迫使談判桌上的另一方「屈服」於銀行估價之下。

為了證明銀行有「斷估」樓價之嫌，筆者隨機為美孚新村百老匯街一個1098呎單位作網上估價，發現有銀行超估樓價，亦有銀行低估樓價，最高和最低的銀行估值相差達41萬，為同類最新市值的9.36%(不信的讀者可自行測試網上銀行估價結果)，可見銀行估價誤差驚人。早已洞悉銀行估價「漏洞」的準買家，當然會在自利的情況下以最低的估價結果來向業主鋤價，至於不甘被「無理」鋤價的業主，又會以最高的估值結果來反擊買方的鋤價! 遇上買賣雙方「各持己價」互不退讓時，經紀或因功力未夠而未能撮合雙方交易結果白做一場。

筆者以上述例子再三強調：所謂銀行估價，都係靠「估」!  至於盡信銀行權威之口的星斗市民，恐怕不知銀行會有三個「估價」標準：「低估」、「估足」和「超估」。

消費者參考網上銀行估價作為評估物業價格的標準本應是保障自身利益的事，但網上銀行估價各有各估，很明顯是銀行基於商業上的考慮，使估價結果不能一致。假若A銀行想提高按揭市場佔有率，只須放寬物業估價便可，假若B銀行有意「收水」的話，亦可刻意調低估價以驅趕潛在客戶「過主」，有Common Sense的朋友亦不難洞悉個別銀行的放水取態。

其實網上物業估價結果只能供一般參考，買賣雙方實不宜盲從附和銀行的估價結果，銀行始終是商業機構，我們雖貴為消費者，也絕不能妄想銀行會負起甚麼社會責任。還記得2008年金融海嘯銀行大關水喉嗎? 當時銀行「收水」不肯承造按揭，拒絕為物業估足樓價，導致樓價插水三成，不少業主本已是金融海嘯的受害者，他們急著售樓套現救命，為何銀行要在業主傷口灑鹽? 當時亦有剛落訂買樓的準業主，因沒有銀行肯借足按揭助上會而要被迫撻訂，有關損失誰人負責? 至今仍然是一個「謎」(買家在跟業主簽了正式買賣合約後，因借不足按揭而未能與業主完成交易，業主是可追究買家相關損失；遇著海嘯大跌市，業主需劈價三成才能找到另一新買家，業主可追究第一買家三成樓價差價或以外的損失!)；又以本年三月初為例，網上銀行估價結果已追不上市場成交價，如準買家以當時銀行的「低估價」作入市指標，恐怕已錯失本年三月的置業良機。少數明白物業市場「潛規則」的準買家已早在三月追價入市，他們因不理會銀行的「估低價」，悄悄地追些少價位以搶得金融海嘯後第一批平價優質盤，相信現時已獲利甚豐。

另一方面，在本年3月就把單位以低價賣出而變身租客的業主，亦是損失較嚴重的一群。假設一單位在3月的網上銀行估價是400萬，因有買家肯出價420萬，令誤信銀行「低估價」的業主還不知哪裡來了一條「水魚」跟自己買貴樓，無寶不落的業主因害怕優質買家去而不返，於是即時簽約把單位以高於銀行「低估價」的價錢拱手讓人，自己則變身租客幫人供樓；若以目前的市值計算，該業主因參考當時銀行的「低估價」才把單位平賣出去，可見銀行估價，神又係佢，鬼又係佢!

地產經紀是物業市場最前線，市場有甚麼風吹草動他們第一個知，銀行想取得最新市場情報時，第一時間就問地產代理「索料」，誰人有權威告訴客戶最新物業估價?  筆者認為香港人也真的很可愛，寧願相信所謂銀行「估」價也不願向地產代理查詢市場最新成交價，誤信銀行估價而損失不菲的朋友，未知有否感到被銀行作弄?

如客人想查詢單位最新造價時，相信專業的地產經紀會很樂意告訴你最新市況。