胡‧說樓市｜預算案前瞻–壓測都要調整來救市!?

在負面消息籠罩下的香港樓市，新春期間十大屋苑竟然是零成交局面，即使愈來愈多業主願意減價，但明顯準買家仍然沒有入市心情。政府會否全面撤辣救市，數日後的《財政預算案》自有分曉，但實質作用有多大，正如我們之前所說，市況仍有待觀望。事實上，除了全面撤辣外，早前也傳出金管局正研究調整壓力測試。

壓力測試是2010年樓市相當熾熱時，金管局推出的逆周期措拖，要求買家在申請按揭時，除了供款佔入息不得多於50%外，還須額外進行一個測試，就是將現水平按息上調兩厘後，供款佔入息不多於60%才可批出貸款。其後因樓價繼續反覆向上，金管局決定進一步提升門檻，把壓力測試由原本上調兩厘的基準，加辣至上調三厘，並一直沿用至2022年。

2022年9月，基於銀行上調最優惠利率，考慮到當時的按息狀況，金管局決定把壓力測試鬆綁，重回2010年時只須假設加息兩厘的基準，只是鬆綁至今超過一年，樓市卻仍未有任何起色，令市場討論是否仍須進行壓力測試。

2024年2月28日後，如果壓力測試全面取消，究竟按揭供款會輕鬆多少? 以100萬元的貸款額為例，今天樓按息口4.125厘，攤分30年還款期，月供就是4,847元。要在4.125厘上模擬加息兩厘，即樓按息口上調至6.125厘下，每月供款則為6,077元，供款佔入息不得多於60%，月入大約要有10,127元才可通過壓力測試。

如果真的取消壓力測試，而僅以供款佔入息比率上限50%作為審批基準，以現時供款4,847元計算，入息有9,694元便可獲批貸款。換言之，每借取100萬元貸款額，壓測下要有過萬元入息支持，就算無壓測，高息環境下也要有逾9,600元入息，實情相差並不算很大。

因此，若認為取消壓力測試，就等於馬上幫助準買家上車，這個定論未免過於草率，因為背後還要視乎減息周期會否重現，才能彰顯其成效。假設我們把息口推回至2022年的2.5厘計算，同樣借取100萬元貸款額，按同一個供款年期30年計算，月供為3,952元，要通過壓力測試，入息要有8,445元，但若取消壓測，在供款佔入息比率上限50%的前提下，月入只需7,904元便可通過壓測。

換個角度看，在壓測環境下，我們借取100萬元，要有10,127元的入息支持，但如果取消壓測後，息口同時回到2.5厘的水平，究竟同一筆入息可把貸款額擴大多少? 答案是增加至128萬元，貸款能力可增加約28%，當然沒有減息因素下，相關效力是難以發揮。

還有一點，就是現行的壓測對換樓客亦過於苛刻，故不斷被批評遏抑了換樓活動。因為在現行政策下，若借款人本身已有按揭貸款，再申請新的按揭貸款時，其供款佔入息比率、以及壓力測試比率均要收緊10%，即是供款佔入息比率降至40%，而加息兩厘後的壓測要收緊至50%。

舉例，同樣借取100萬元的貸款額，在現時息口4.125厘，攤分30年還款期下，二套房買家的供款額同為4,847元，只是供款佔入息比率卻要用較嚴謹的方式計算，上限必須縮減至40%以下，就是月入必須要有12,118元才能通過第一關，要通過壓測，則要在加息兩厘後，供款佔入息不得多於50%，故月入起碼要有12,154元。

如果取消壓測，則要視乎是否仍保留供款佔入息上限40%的要求，倘若仍保留這個要求，則在未減息的前提下，對換樓客沒有太大的誘因。如果配合全面撤辣，取消二套房預繳劃一15%新從價印花稅，大家不用再擔心「先買後賣」急趕退稅等問題。在兩道高牆也拆除下，無疑對換樓客比較有利，但無論如何也要還原基本步，究竟換樓放盤有沒有承接? 這就是另一話題。