對ET仔寫的"回應買樓收租的疑惑 "有很大的認同

對ET仔寫的有很大的認同

回應買樓收租的疑惑 (2) 2008-10-10 11:59

樓價本身有其基本因素，樓價長遠是必升無疑，不過能否像股票一樣大幅升值呢？應該不會了。然而，我們可以簡簡單單計一條算式：

一層樓160萬的樓供20年，你用八成半按揭做首期，參考過去五年數據，假設未來每年溫和通脹3%，令按揭息率維持低水平，平均約為4.1% (實質利率2.35%至5.75%)，扣除必要開支 (差餉、管理費、雜費、維修、稅項等)，其實你20年裡面可能只投入本金連所有開支，投入50-60萬在這個160萬的物業，你最後會得到整個物業。以每年3%通脹計 (20年以上的樓宇折舊已盡，最多只是一些維修費)，樓價介時值290萬以上。再者，長線而言，資產升值一般輕微高於通脹。

當中，有些時候租金多於按揭及雜費，有些時候要自己貼錢，但一般到10年後，因為通脹緣故，租金已高於你原來按揭，產生較大的正現金流，及後更會因通脹持續而繼續增加。假使我不計入這些正現金流。50萬本金，20年後有290萬，按年回報9%，APR超過10%，跑贏通脹高達7%以上。更重要的是，如果樓價期間狂升，你可以賣掉套現。如果樓價微升，你又可以再按一筆金錢來再買，整大個餅。因為有樓按這個「輸打贏要」的槓桿，長遠幾乎是必賺無疑。 (亦有人用折現現金流來計算一個物業的價值，同樣可取。重申，筆者並非鼓勵借貸投資。)

如果比較股票，你現在可以輕易找到有5%股息的公司，但增長快慢，持貨時間，公司能否如你所願地經營，你又能否在適當時後買入長持，在適當時候沽出，則是後話。再者，你要持貨多久，持貨多少，才令你手上的股票，可以給你同樣的現金流呢？當然，股票流動性高，是一個事實，因此，筆者也只是買2層樓。如果要買，再用租約產生的收入，多買一層200萬都可以。

其實，持股多年而懂得適時出入的人，筆者暫時只見過幾個，而結果就換來別人嬉笑怒罵及冷言冷語 (無他，人賺我蝕的時候，總會憎人富貴嫌人貧)。反而買了垃圾當寶，估值高昂買入長持，令回報率很低，甚至要蝕本收場的，卻滿街都是。

買股票是把錢交給別人幫你賺錢，買樓收租是自己打理金錢，又令別人給你金錢。

說了這麼多，其實賺錢有很多方法，大家未必接受我這一套，因為每個人都有自己的強項。不過，既然這麼多年來，買樓收租致富的人多，當中一定有秘訣，可能是大家不懂、不接受或者不知道的。買樓收租的人，多年來可說悶聲發大財，只是他們散落於各區，又不是甚麼奇人奇事，所以沒有人留意。

再者，如果你股、樓皆曉，在股市低迷時，不妨把物業按一次，按一筆金錢出來，來個20年輸打贏要借貸股票版。筆者和家人買匯控，也是按了幾十萬來買的。股息6厘，按揭息連律師費、屬契費不到2.8厘。銀行也是這樣做生意賺息差，怕甚麼？

正如富爸爸所說，筆者見過很多人因為害怕，而失去黃金機會，亦有更多人因為貪心，而蝕了很多本錢。最重要的是，你有沒有能力去判斷，現在是應該小心還是貪心的時候。

堅持和耐性，在樓市股市都很重要。大家宜選取適合自己的投資方式，定下目標，好好理財。買樓收租就幾適合悶蛋ET仔，你呢？