網友Dada早前問起賣樓的問題，我覺得可以在這裏再講一講，佢有間鰂魚涌30年樓齡的非自住樓，收租4.5厘，想賣，怕賣得平，又唔知賣咗啲錢可以買乜。

 

Dada問的是樓市的市道，但我想再講的是買樓相對於其他投資的好處。我係「買樓愛好者」，呢個見解在20幾年前我初初做嘢時就養成，因為我發覺買樓這種投資有好多好處，第一槓桿大，那時放低1成首期，就可以買樓，用12萬可以買120萬的樓(有少少似大陸的情況，大陸而家俾兩成首期)，樓價升1成，我放入去的投資已經可以升1倍。那時買股票連窩輪都未有，想有槓桿唯有借孖展(那時抵押股票孖展借貸要放的本金約兩三成)，但我在1973年股災前後親眼見過一個經紀用孖展炒股變咗百萬富翁(那時100萬等如而家2000萬、3000萬)，但股市一插佢輸咗200萬，結果走咗路去南美，我唔想走路，所以唔敢用孖展買股票，但買樓天然就有咁大槓桿，幾好噃。 

第二買樓相對安全，乜嘢叫安全?第一樓價跌咗變咗負資產時，只要你繼續俾到錢去月供，銀行一般唔會追你補按金，我有朋友係銀行家，佢話98年香港負資產數字飈升，如果銀行個個客去追，有一半客唔掂補唔到按金，銀行馬上就要大撥備，反而你唔理個客佢供到款就唔使撥備，所以銀行唔會追啲客。但係你用孖展買股票，一跌底過某一水平，經紀行馬上叫你補按金，補唔到就代你斬倉，即使個市跌完升番，你已被逼離場，都唔關你事囉。

第三買樓逼你儲錢，好多人有錢唔係使哂，就係炒股輸哂，總之一出人工還清信用咭條數都無乜幾多剩，呢種人最啱買樓，買樓逼你儲錢。買間樓幾百萬，供10年，好快就過，只要你唔加按借錢，10年後就變成一大舊淨資產。 

第四買樓可以穩健地加大投資，假設你係一個後生仔，剛畢業做幾年嘢買間400呎的樓，工作有進展人工增加，負擔得起可以慢慢換大樓，換樓最好等跌市樓價平才換，因為加大投資當然係在跌市時加著數啲。我識得唔少人收入只是中等，但買樓買得早，換得一兩次樓，都住到1000幾呎樓。美國人好大使，身家唔多，但識得細屋換大屋，到年老時子女搬走，賣了大屋換番間細屋，就有一大筆錢養老。 

在經濟開始起飛的地區，好似80年代的香港，年青人更加要買樓，所以大陸網友真係要留意，樓價和經濟同步，雖然有起有跌，但只要長線向上，買貴咗少少，過一年又可以追番(香港不一定如此)，所以有時投資係「唔怕買貴，至怕買錯」，在經濟初發展的地區，樓價永遠貴過人的購買力，你會覺得買樓上車幾辛苦，但只要你上到車，往後就有一舊資產在手，有再換樓的資格。

在香港這些經濟高原地區，揸住間舊樓會覺得幾雞肋，最近樓價又飈，甚有炒味，你睇山頂天比高一間屋賣咗3億，呢啲價錢只能炒作，不可投資。所以有用作投資的舊樓升得多沽吓本來無妨，問題是沽咗買番啲乜嘢，唔怕麻煩可以在國內一線城市核心地段買價格合理的住宅樓，長揸應該好過鰂魚涌30年的舊樓。 

再想談談買樓的問題。網友krom提及佢買樓的經驗，「非常同意買樓係最好的儲錢方法。廿年前我用40幾萬在銅鑼灣購入一個小單位，當時一個小文員月薪二千多元，供、供、供，期間在該區及天后區換了幾次樓，而現在間樓屋市值300多萬啦！假如儲錢，怎可以儲到300個？買股票，廿年經歷多次股災，踩中一次已經難已翻身了。」

 

部份網友回應時提到，krom買樓的好時機已過去了，香港過去20年係高增長期，如今買樓已好難有同樣高回報。這是一個經濟分析，也明顯是一個正確分析，正如我過去講過，經濟進入高原期，好難期望未來20年的香港樓價會好似過去20年咁上升，未來香港樓價可能是起起伏伏，你低時買Ok，高的時候入市，就要長時間捱價了。

 

但作為一個投資方法分析，買樓仍然係一個不錯的方法，因為呢個方法註定比較長線，係減少人進進出出的投資，是逼人作長線的投資，這個方法對散戶有利。可以比較股市和樓市，樓由發展商製造出來，佢一脫手賺你一浸，可能已賺你三成，若你短炒，輸咗三成後還要和市場上其他炒家做對手，若你長揸，就沒有對手，唯一的對手就是經濟的大形勢而矣，你信香港經濟未來唔大升，但亦唔會死，只要入市價唔係好高，揸樓都未至於太危險。

 

講番買股，假設你買新股，股票由上市公司印出來，又假設佢用比資產淨值高三成價錢賣新股，又係賺你三成，跟住就分兩類，第一類係正經公司，佢發新股「賺」咗你錢，會投資於公司的生意，只要生意不失敗，你用你啲錢再投資會為你增值。第二類公司係賊，一上市就諗住騙錢，所以攞咗你啲錢去如黃鶴，你唔止輸三成，另外七成公司的資產淨值佢地會慢慢偷走，你若果走唔切，唔止輸三成，最後會輸足十成。好多老股民話買樓好，點都有舊磚頭，買股票只是一張紙，就係呢個道理。股民遇人不淑，買錯賊公司的股票，有機會變廢紙，愈係炒得勁的股票，愈有可能由賊人操控。

 

你可能會話，咁我避開賊公司股票，只買好公司的股票咪得囉。但散戶唔係咁易分得開好人同賊人，而且散戶愛刺激，好公司股票通常唔刺激，吸引唔到散戶眼球。另外買好公司股票，如果不是長線投資，而是短炒(講的是三幾個月內買賣的事)，那就唔關公司事，而係散戶和在市場暗中炒作的大戶對賭了，散戶和大戶對賭，結果好易預測，即使短期會贏，中長線都會輸，唔通大戶咁好死派錢俾大家贏咩，好似入賭場咁，贏得幾舖，最後一舖又輸清。

 

 所以可以咁理解，其實我唔係單講買樓，而係講長線投資，我覺得散戶長線投資比短線炒作易贏，而買樓正好係逼人長線投資的工具而矣。你唔買樓，月供股票都得，可以揀增長較高的紅色股，唔月供都定期投資，規定一年或半年投資多少錢，長線咁買，睇10年會有所獲。

 

再想談談買樓的問題。網友krom提及佢買樓的經驗，「非常同意買樓係最好的儲錢方法。廿年前我用40幾萬在銅鑼灣購入一個小單位，當時一個小文員月薪二千多元，供、供、供，期間在該區及天后區換了幾次樓，而現在間樓屋市值300多萬啦！假如儲錢，怎可以儲到300個？買股票，廿年經歷多次股災，踩中一次已經難已翻身了。」

             部份網友回應時提到，krom買樓的好時機已過去了，香港過去20年係高增長期，如今買樓已好難有同樣高回報。這是一個經濟分析，也明顯是一個正確分析，正如我過去講過，經濟進入高原期，好難期望未來20年的香港樓價會好似過去20年咁上升，未來香港樓價可能是起起伏伏，你低時買Ok，高的時候入市，就要長時間捱價了。

            但作為一個投資方法分析，買樓仍然係一個不錯的方法，因為呢個方法註定比較長線，係減少人進進出出的投資，是逼人作長線的投資，這個方法對散戶有利。可以比較股市和樓市，樓由發展商製造出來，佢一脫手賺你一浸，可能已賺你三成，若你短炒，輸咗三成後還要和市場上其他炒家做對手，若你長揸，就沒有對手，唯一的對手就是經濟的大形勢而矣，你信香港經濟未來唔大升，但亦唔會死，只要入市價唔係好高，揸樓都未至於太危險。