上海迪士尼開動

林奇：美國總統奧巴馬將於11月中旬訪華，預料亦會走訪上海，同時向中國人宣佈迪士尼將落戶上海建園。在上海迪士尼選址地點確定下，國內相關股份已先行炒上，未知此風何時會吹至香港？畢竟，在建園區附近擁有大片土地的本港上市公司川河集團(00281)，或可因之而受惠。


上海迪士尼征地啟動
總面積超過6000畝

《中國證券網》
2009/11/03
文：魏夢傑、于兵兵

就在上海市市長韓正宣佈近期將公佈迪士尼專案進展之際，浦東新區針對迪士尼專案的土地徵用工作已經展開。「一期工程在黃樓以南，二三期進一步向西南順延。從這個意義上說，迪士尼在傳言中的黃樓區域稍有南移。」上海一位元城市發展研究專家告訴記者。

根據上海證券報瞭解，其實，早在今年9月，上海市國土資源網就悄然挂出了迪士尼專案的一期征地公告。上海市人民政府以「滬府土[2009]480號」批文批准爲川沙新鎮A-1地塊土地儲備專案徵收集體土地。此次征地範圍西至A2高速公路，北至A1高速公路。記者實地走訪發現，該地塊正是黃樓以南，以趙行村爲核心的位置。與上述專家所稱的迪士尼一期完全吻合。

更值得一提的是，公告中地塊的東、南邊界爲「至布宜諾專案02建設單元」，公告對這一建設單元進一步解釋爲「(即專案二三建設用地)」。

而根據記者瞭解的資訊，所謂的布宜諾專案就是迪士尼專案的另一個代號性稱呼。

資料顯示，早在2006年4月，在川沙鎮政府向浦東新區政府報送的「川沙新市鎮控制性詳細規劃圖”上，川沙鎮的西南角500公頃的區域被規劃爲一個名爲「Buenaland Shanghai」的主題公園。據知情人士介紹，由於迪士尼專案還在報批當中，這塊地是爲該專案預留的。

該知情人士向記者介紹，「布宜諾(Buena)」與迪士尼淵源頗深。迪士尼公司總部地址爲美國加利福尼亞州伯班克市南博韋大街500號(500 South Buena Vista Street)。因此，Buena常常在迪士尼的子公司和業務部門的名稱上出現。例如，博韋音樂集團(Buena Vista Music Group)，此爲迪士尼公司負責音樂産品的部門。有時候Buena也作爲迪士尼某些專案的代稱。

2006年所公佈的「布宜諾」專案一期工程占地約4.25平方公里，大致方位是北到迎賓大道，南至八竈港，西起外環線，東到唐黃路。二期工程可能向東延伸至華東路，佔地面積擴大到8-10平方公里。專案用地動遷工作辦公室設在華東路以東。值得注意的是，「布宜諾」專案一期工程的土地區塊範圍與此次浦東新區所征土地範圍幾乎一致。

而根據最新的征地公告，地塊涉及征地單位之多和面積之大，也令市場人士肯定了其迪士尼用地的身份。公告顯示，該徵地專案涉及59家被征地單位，總面積達到4089435平方米(約6134畝)。易居中國一位不願意透露姓名的分析師表示，6000多畝的徵集量相當之大，實屬罕見。此次徵地的補償登記期限僅有半月左右。專家表示，按常規來看，這樣的登記周期顯得有些倉促，這表明相關政府部門已經就動拆遷方案等問題做了充分的準備。

據趙行村和金家村當地居民介紹，有些村委會早就開會通知了征地事宜，此後將進入現有房屋的評估和拆遷階段。專家推測，按此進度，迪士尼一期工程最早將在一年後展開。

對於界龍實業、中路股份等遭市場反復炒作的迪士尼概念股，有關專家認爲，相關公司所擁有的土地儘管在迪士尼輻射範圍內，但最終可能會被政府部門以動拆遷方式收回，企業不可能自行開發，因而很難出現土地價值的爆發式增長。


滬建迪士尼 本周料拍板

《文匯報》
2009/11/03

上海市政府預計下周將召開新聞發佈會，公佈上海迪士尼樂園的「最新情況」。外界分析，所謂「最新情況」，即指專案獲批及其細節。當本報追問該專案是否已獲國務院審批通過時，上海市長韓正回應稱，「下周發佈會將統一發佈」。

韓正是在出席第21屆上海市長諮詢會期間，就媒體提問時作出上述表示的。他說，關於迪士尼的話題，「要說的話很多，上海市政府會在近期專門召開一個新聞發佈會，發佈最新的情況和回答大家的問題。我估計就在下周吧」。宣佈這一消息時，韓正言語輕快、神態輕鬆，甚至還和記者開起了玩笑。

4條款待改 暫未動拆遷

本報隨即向預期的迪園所在地──浦東新區川沙新鎮鎮長于勇查詢。他起初皆以「不知道」、「沒聽說」作答，當聽說傳聞當地拆遷已經啓動時，則給出了「好像還沒有」的模糊回應。本報記者上月探訪該區域時，亦未見拆遷工程啓動迹象，但有村民指拆遷統計已準備許久。

就在前兩天，曾有消息指上海迪園專案將于本周宣佈獲批，被上海市政府和迪士尼公司雙雙否認。盡避如此，仍有不少媒體引用匿名訊息源稱，該專案已於上月獲批。消息人士向一家媒體表示，上海市政府作風低調，100%確定後方會公開宣佈。其時雙方尚有些合作細節需要微調，「據說有4個條例需要更改」。

傳造價200億 中方控股57%

據悉，上海迪園選址川沙黃樓與原南匯交界處幾乎「板上釘釘」。這一區域自90年代起就爲「大型遊樂園”預留，10年來既未興建大型工業園區，也沒有進行城郊新鎮的改造，拆遷壓力極小。浦東新區部分職能部門曾於9月收到文件，要求就迪園專案展開全面配合。當前已知的是，可能興建迪園的地塊面積約爲756公頃。

迪士尼公司8月的一份聲明顯示，該專案預計耗資約爲244.8億元人民幣。在上海方面的最初方案中，二者預期的合作模式與香港類似，即迪士尼派駐高層管理團隊，提供品牌使用權，同時抽取7%品牌費；中方則提供所有中層管理人員和普通員工，並向美方支付品牌費、管理費和高管工資。消息指中美雙方股份分別爲57%和43%，由中方成立的專案公司控股。

迪士尼媒體 或合資落地

據本報瞭解，在上海迪士尼專案的談判過程中，不少爭議都是圍繞「迪士尼媒體」展開的。以往迪士尼公司在海外興建樂園，常有開設傳媒通道的附屬要求，包括電視頻道、音像製品和平面傳媒等。但國家廣電總局對這一條件始終難以接受。

當前的資訊是，允許「迪士尼媒體」進入內地的原則已經明確，但具體條款尚有3%未能商定。未來的「迪士尼媒體」相信也會以合資公司、中方控股的形式出現。鑒於美國總統奧巴馬將於15至18日訪華並在上海逗留一天，外界紛紛猜測，上海迪士尼專案的合作協定或將成爲贈送給他的一份「大禮」。


算總賬，也要看細節

《中國證券網》
2009/11/03
文：鄭曉舟

自2005年開業至今，香港迪士尼幾乎天天爆滿，但其賬面卻仍然保持著虧損。至於虧損額爲多少，則無從得知。因爲在迪士尼公司的年報中，沒有單列這一專案的損益表。只是從香港政府年年分不到紅利，而被迫把債權轉爲股權，以及香港政府偶然透露的一些不滿上，才能看出這是一個虧損的專案。

香港政府算的是總賬

當然，虧的是香港政府的那部分本來期待門票收益分紅的股權。對於迪士尼公司來說，這仍然是一個有利可圖的專案。因爲，他們可以收取高額的特許費，還有火爆的迪士尼酒店的收入，後者是香港政府無緣參與分紅的專案。

今年這一情況或許可以扭轉。因爲在香港政府同意將債權轉爲股權的時候，迪士尼公司同意，他們收取的特許費要在經營收益產生之後才能扣除，而之前他們所收的高額特許費都當作經營性開支。香港中文大學財務系副教授蘇偉文一針見血地指出，「這正是香港迪士尼專案虧損的根本原因。」

記者試圖在迪士尼公司公佈的財務報表中，尋找關於香港迪士尼樂園專案經營和財務狀況的蛛絲馬迹，但卻未能如願——或許對於龐大的迪斯尼公司來說，這個樂園只是總資産中微不足道的一部分，無需提供詳實的資料。

不過，關於香港迪士尼的經營，香港政府卻有一本總賬。儘管沒有披露樂園開幕至今的財務狀況，但是政府的確收到了12億港元的利息收入。同時，香港政府預計，樂園擴建後的經濟效益淨額將由2010年前的1480億港元，大幅縮減至1170億港元，投資回報率最高也只有5%，最壞情況是「不盈不虧」，即接近於零。

在今年夏天，香港政府和迪士尼就以債轉股，擴建香港迪士尼樂園時做了一次經濟效益評估，其中以40年運作期計算的經濟效益淨額現值，將介於647億港元至1173億港元，較特區政府此前估計的800億港元至1480億港元銳減約20%。

香港特區政府經濟顧問陳李藹倫說，「樂園開幕至今對香港有實質的可觀效益，包括帶動GDP每年有0.2%增長」。

陳李藹倫說，香港迪士尼樂園開幕前3年，平均入場人數在450萬人，也在當年較保守的方案內。考慮到新加坡及上海將有新主題公園競爭、人口老化，及這兩年經濟低迷、旅客量減等因素，如果不增加新的投資予以擴建，那麽預計在2015年，樂園入場人次只有520萬，僅與2005年開幕那年持平。但若是擴建，則可以在2009至2014年間會帶來3700個建造業職位，擴建後樂園也會增聘600名全職員工。這次「以貸換股」後，特區政府希望迪士尼樂園可加強營運，能賺錢去擴建。

蘇偉文認爲，香港政府上一次入股，雖然占了51%的股份，但是並不「合算」，主要是當時香港政府入股的土地已經增值不少，而這一次香港迪士尼的增資擴股，並沒有把這部分土地增值按照現值折算成股份。

上海迪士尼要引以爲鑒

蘇偉文認爲，香港政府從香港迪士尼中「無錢可賺」的尷尬值得上海引以爲戒。

首先，遊客在香港迪士尼的消費中，門票只佔50%，另一半是用於購買紀念品和餐飲，門票占總收入比例大大低於其他迪士尼樂園。根據香港政府與迪士尼公司的協定，香港政府能夠分成的，是基於門票收益部分。在扣除迪士尼公司的特許費以後，香港迪士尼則是連年赤字，更無從談給股東分紅。

其次，迪士尼公司其他的附屬經營專案，比如迪士尼酒店，收費的迪士尼頻道、迪士尼英語教育等，當時作爲一攬子專案引進，而這一部分的利潤，也與香港政府無關。

正是這一不合理的分紅協定，導致了香港政府目前在這一專案上的尷尬。不過，這或許也是在當時情境下的無奈之舉。香港政府與迪士尼公司的談判，始於1998年。「用了不到半年的時間就塵埃落定」，蘇偉文認爲如此短時間的談判，足見當時香港政府心情之迫切。因爲在遭受亞洲金融危機重創後的香港，急需要有這樣的一個大型專案，來拉動經濟，改善就業。更何況，迪士尼的大多數就業崗位，屬於服務性質，只要求勤快，對學歷無甚要求，可以解決一大部分就業最難的群體的就業問題。因此，在談判的時候，「香港政府只把握了大的方向，忽視了細節問題。」正是這種對於細節的忽略，産生了隱患。而且香港政府當時那種迫切的心理，對於迪士尼公司來說，則是一種談判的籌碼。在營業成本中列支的高額特許費，則成爲迪士尼公司穩賺的底牌。

事實上，迪士尼公司在法國籌建迪士尼樂園的時候，已經用過這一招。法國迪士尼樂園開業的頭幾年，也陷入跟當前香港迪士尼一樣的困境，直到後來要求把特許費在經營利潤産生後分成才使得法國迪士尼起死回生。

蘇偉文建議，上海引進迪士尼專案的時候，要看大局，也要追求細節，避免陷入香港迪士尼的困局。

界龍實業(600836)

界龍實業是包裝印刷業龍頭之一，公司擁有的土地位置格外顯眼。興業證券研究報告指出，公司在川沙擁有産權證明的土地面積爲250畝，正在辦理有關産權證明的土地面積100餘畝。

廣發證券研究報告認爲，公司在川沙鎮的土地儲備應該在300畝以上，雖然目前是廠房用地，還沒有規劃商品房開發，但是一旦迪士尼樂園落戶浦東川沙，必然給公司的土地重估帶來大幅的升值。

中路股份(600818)

中路股份主要經營地位於上海市南匯區南六公路818號，占地面積564.745畝;公司全資子公司上海中路實業有限公司位於上海市南匯區南六公路888號，佔地面積132.479畝。分析人士指出，這兩塊地合計約700畝，與計劃中的迪士尼樂園相隔不遠，也恰在南匯區之列。也就是說，中路股份身上同時套著迪士尼、南匯和浦東合併兩大概念光環。

陸家嘴(600663)

陸家嘴正努力轉向浦東中心城區的商業地産開發與經營。公司2009年將迎來投資物業竣工高峰期。業內人士指出，陸家嘴作爲大股東陸家嘴集團資本運作的平臺，憑藉大股東在浦東的地位，如果迪士尼落戶上海，必將受益。東方證券研究報告指出，因房地産而受益於迪士尼的公司投資價值較大，如陸家嘴等。


遊資緊盯迪士尼概念 3只個股短線關注

《中國證券網》
2009/11/03
文：魏夢傑、于兵兵

迪士尼概念結束了嗎?沒有!上周大盤處於弱勢之中，但迪士尼概念股卻表現搶眼。

業內人士指出，隨著奧巴馬訪華臨近、上海迪士尼專案即將正式公佈，迪士尼概念將再次風生水起，而遊資也一定不會放過這次炒作，投資者短線可適當關注。

迪士尼概念股逆市上漲

受上海迪士尼專案獲批消息影響，上周二，在兩市早盤一路低開低走、多數個股表現低迷的市況下，上海迪士尼概念成爲萬綠叢中一點紅。截至收盤時，界龍實業(600836)、斯米克(002162)漲停，中路股份(600818)大漲7.72%，陸家嘴 (600663)上漲4.02%，中華企業(600675)等關聯個股也出現不同程度的上漲。市場遊資的熱情，再度掀起迪士尼概念板塊的高潮。

但周三，上海市政府否認了上海迪士尼專案獲批。受此影響，迪士尼概念股稍作回調。不過，周四、周五迪士尼概念股再度創出新高，其中，斯米克連續兩天漲幅達到17.12%，界龍實業連續兩天漲幅近4%。與此形成鮮明對比的是，上周上證指數連續走低，一周跌幅達3.6%。

一位私募人士告訴《每日經濟新聞》記者，迪士尼概念股雖然很早之前市場就炒作過，但由於對於一個畢竟能夠帶動各方面增長的專案，其坐落的位置勢必也會帶動周邊房價，故迪士尼概念只要一有風吹草動就會受到市場追捧，並且遊資最喜歡炒作這種題材。

奧巴馬訪華成熱炒原因

值得注意的是，在上海市政府否認獲批傳言，並表示上海迪士尼專案仍在等待國家相關部門的核准之際，處於大盤弱勢中的迪士尼概念股繼續表現搶眼。那麽，到底是什麽原因導致迪士尼概念股仍然表現得如此強勢呢？

一位業內人士表示，上海迪士尼專案獲批被炒得沸沸揚揚，說明迪士尼專案已經進入實質性公佈階段，不過具體時間誰都不知道，市場炒作只是導火索。

一位不願意透露姓名的券商研究員告訴記者，11月中旬奧巴馬即將訪華，不能排除上海迪士尼專案可能成爲其訪華前公佈雙方的大禮物，這也導致迪士尼概念成爲市場熱炒的原因。

關注受益個股

那麼，隨著奧巴馬訪華的臨近，上海迪斯士專案的正式公佈有如箭在弦上，迪士尼概念的炒作下周很可能進入實質性階段，投資者應該怎麽關注迪士尼概念股呢?《每日經濟新聞》記者通過深度瞭解和分析找出實質性受益的3只個股，爲您提供投資參考。


迪士尼概念成股市「搖錢樹」每有消息就迎炒作

《中國新聞網》
2009/11/03

據香港文匯報報道，對於內地股市來說，迪士尼概念在10年間是一個屢試不爽的炒作概念。種種與迪園「有染」的傳聞，讓那些半遮半掩的上市公司享盡利益。

比如在迪園選址周邊擁有大片土地的界龍實業(600836)，其股價在2005年時僅爲3元，2008年3月，隨迪園好消息頻傳，其股價一度升至22.88元。最近的一次迪士尼行情出現在國慶後，其時迪士尼概念股狂飆突進，界龍實業從12.28元升至17.56元。

還有被默認爲迪園建材供應商的斯米克，其股價已從今年3月的5.5元翻倍至11.9元，期間經歷A股大市萎靡調整卻升勢不減。而曾在財報中最早披露迪士尼概念的中路股份，國慶後股價升幅超過30%。此外，據傳將在上海迪園專案公司中占主要股份的陸家嘴，國慶後漲幅逾33%。

自上海迪園專案開始籌劃以來，有關消息已虛虛實實傳了許多年，市場也總抱印澳信其有，不信其無」的心態參與其中。一位私募人士坦誠，他對上海迪園何時興建實際上並不關注，「對我來說最重要的，是每次有消息傳出，就會迎來一輪炒作的機會」。


迪士尼「核心區」相關公司地産專案大起底

《中國證券網》
2009/11/03
文：吳芳蘭

迪士尼這回真的來了。上海市長韓正11月1日表示，上海近日將召開新聞發佈會公佈迪士尼專案最新情況。受此影響，昨日，深長城、中路股份、界龍實業等相關公司股價均以漲停報收，中華企業、陸家嘴等多家公司股價漲幅也超過7%。

究其原因，在迪士尼專案旁，擁有土地廠房和地産專案，無疑是相關公司備受追捧的主因。爲此，本報通過多個渠道，對相關上市公司地産專案進行了梳理。

商業地產首先受益

據不完全統計，深長城、創興置業均在迪士尼專案旁擁有商業地産專案。其中，深長城2008年年報顯示，擁有上海張江鎮「長城‧中環墅」專案，以及南匯區惠南鎮「瀾溪岸城」專案。

據瞭解，「長城‧中環墅」專案於2006年8月開工，占地面積11.90萬平方米，計容積率建築面積7.74萬平方米，爲別墅專案。專案預計總投資額52494萬元，截至2008年底工程處於收尾階段，專案目前處於銷售階段。

長城證券研究員上周撰寫的研究報告顯示，1-6月，「長城‧中環墅」結算收入約8220萬元，按早期1.7萬元/平米的銷售均價預計，專案只結算了0.5 萬平米左右的面積。該專案總建築面積7.74萬平米，可售面積6.87萬平米，截至10月26日，已銷售4.44 萬平米(備案登記4萬平米)，還有2.43 萬平米未售(住宅1.8 萬平米、97 套，商業0.63 萬平米)。

而「瀾溪岸城」專案佔地面積11.51萬平方米，計容積率建築面積22.61萬平方米，爲住宅(為主)、商業、辦公(配套)綜合專案，專案預計總投資額11.96億元。據悉，上海瀾溪岸城1期已於今年3月開工，預計2010年12月竣工。

對於深長城今年的業績，部分券商給予了較高預期，而且還給予了推薦的評級。

創興置業在2008年年報中披露，持有上海振龍房地産開發有限公司39.93%股權，該公司目前在開發的專案爲位於南匯康橋開發區的綠洲康城專案，該專案分爲別墅區「綠洲康城──金帝豪苑」、公寓區「綠洲康城──親水灣」兩個子專案。該公司還表示，公司自營開發和參股開發的房産專案均集中在上海市南匯區，面臨一定的區域性市場風險。

根據公司2008年年報顯示，上海振龍預計2009年度正常經營所需資金約爲6.3億元，其中「親水灣」專案滾動開發所需資金爲5億元，上海振龍計劃通過預售商品房回籠資金6億元，不足部分通過債務融資解決。

工業用地身價倍增

除開商業地産，界龍實業、中路股份、張江高科等一批公司在迪士斯尼專案旁擁有的工業用地也備受矚目。

就公司年報來看，界龍實業、中路股份無疑是迪士尼專案周邊的土地大戶。其中，中路股份在2008年年報中，在公司未來發展展望一節中表示，公司本部南匯區宣橋鎮南六公路818號564畝地塊和全資子公司中路實業南六公路888號132畝地塊的遠期戰略籌劃，適應未來周邊産業發展的需要。

其中，南六公路818號的房產固定資產房屋賬面原價5965.39萬元，無形資產土地賬面原價6429.76萬元。而南六公路888號的房產，固定資產房屋賬面原價2250.06萬元、無形資產土地賬面原價1666.36萬元。

另一大戶界龍實業有多處地産用於出租。公司2008年年報顯示，子公司上海界龍文英商業表格和系統有限公司將位於黃樓工業小區建築面積11000平方米的建築、全資子公司上海界龍永發印務有限公司將上海浦東新區川周路7076弄6號二樓15742.67平方米的廠房、子公司上海界龍印刷器材有限公司將位於浦東新區川周路7076弄1號建築面積400平方米的廠房均用於出租。

此外，界龍實業大股東上海界龍集團將區黃樓鎮界龍大道騰飛路8號建築面積8405平方米的廠房用於出租。母公司的控股子公司上海浦東純味食品廠將川沙鎮界龍大道268號建築面積3331.60 平方米的廠房用於出租。根據公司年報，費鈞德、費屹立、費屹豪父子三人持有大股東上海界龍集團37.34%的股權。

張江高科今年2月公告稱，公司擬以不超過2.15億元的收購總金額收購上海欣凱元投資有限公司100%的股權，該公司擁有浦東川沙工業區內佔地面積爲119146平方米的專案，該專案東臨川沙路、北臨川宏路，用地性質爲工業用地，使用年限46年，規劃容積率1。