轉載:投資房市簡單法則(一)

房市，简单理解为房地产市场。既然是市场经济的一部分，也就有市场的规律，有涨也有跌，犹如股市。但是，股票你可以不买，而房子作为生活的必要条件，迟早你会买。因而房子兼有自主、投资两方面的功能，既满足生活需要，也是资产保值的重要途径。然而，投资房市，领悟以下几个方面，你就能够掌握主动权了。

首先，你对未来是否充满信心。如果你是一个悲观主义者，趁早远离。否则，即使你不崩溃，也会让你寝食难安，影响你的生活质量。所以，欲投资房市，你必须对你的长远未来抱有信心。当然，短期的挫折时可以忽略的。这是前提条件之一；

其次，你要深刻理会什么是“舍得”。现有“舍”，后才有“得”。好好体会中国文化的博大精深吧。既然是投资，存在风险也就是必然的。风险越大，汇报也就越高。所以，在你想有所获得之前，必须有舍弃的思想准备。你想获得多大的回报取决与你能够舍去多少。当然，要做到这点，还真不容易啊。这是前提条件之二；

第三，在合适的时候入市。值得你思考的是，为什么财富永远掌握在少数人手里？为什么我们总是在后悔之前所犯的错误？原因其实很简单，不要想的太复杂！一是，永远走在别人前面。简单地说，是要在大家都不买的时候，你就可以考虑去买！而市场热起来了，你就要离场观望。这就是要跳出绝大多数人的思维模式，简单吧？二是，要勇于付出行动，想好了就执行！我有个朋友，由于孩子上学的需要考虑换房，从03年开始看房，直到07年市场高度灼热还没有买！总想着，这个面积/地段的房子前一年要便宜20W，心有不甘哪？结果呢，大家可以想得到的。

第四，善于利用贷款。贷款的优势是利用“外资”，做到以小博大，有四两拨千斤的效果。比如，你手头有50W现金，我们分别来看看全额付款和银行贷款所带来的风险和收益。
A。全额付款。买入价值50W的房子，面积约在40平左右。无还贷压力，风险小。当房价上涨1000元/平时，获利4W，8%左右。
B。银行贷款。首付三成，可以买入两套总价值月140W的房子，面积总和月110平。风险是还贷压力大。当房价上涨1000元/平时，获利月11W，22%。高风险，高收益充分体现。当然，风险控制是很重要的，后面会讲到。

第五，地段选择。房子的价值体现有很多方面，但是最最重要的是地段。选择好的地段可以规避风险，获取较大利益。你可以看看，从去年房价下跌到今年止跌反弹，深圳市中心区的房价跌了多少？而很多人，为了贪图便宜，远赴中山、惠州投资房子，是极不可取的做法。地段偏远如斯，何来人气？没有人气，何来财气？？对大多数普通投资者来说，宁要鸡头，不要凤尾的做法是不适合房市投资的，要反其道而行之。需要牢记的是，你是在投资，获取利益是第一宗旨！

第六，确定你的投资周期。楼上如股市，有超短线的，也有做中线的，还有做长线的。遇到好的机会，做短线未尝不可。买卖不超过1年，短平快。但我以为，做中长线3-5年较为合适。如果你资金充裕，做长线获利最丰。尤其在现阶段的中国，更是如此！

第七，新房还是二手房？这取决与你的资本。对大多数工薪阶层来说，我建议选择二手房进行投资。现价段的新房，交房期至少1年，如果是毛坯房，为了出租你还得装修等等，这期间，需要你不断投入你有限的资金，也侵蚀了你的回报率。选择二手房的好处是，签订合同即可收房。出租方便迅速，资金投入少。

第八，现金流很重要！投资就如同投资企业一样，要保持足够的现金流，否则，你的投资不能长久。这也是为什么建议普通工薪阶层优先考虑投资二手房。二手房的好处是可以立即收租。租金收入和月供之差，就需要你付出的现金了。当然，你可能还有一份工作收入。
保持一定得现金流，能够在必要的时候，及时支付月供。否则，当出现风险的时候，你就可能被迫断供，这样很不好！因为，银行里个人信用是全国联网的，将来还会延伸到你生活得方方面面。我们不希望有污点。一旦有污点，后续的贷款很麻烦。要知道，你要经常向银行贷款的。并且，随着你贷款次数/金额的增加，你的信用越好。从来不向银行贷款的人，是没有多少信用的........所以，不要害怕向银行贷款，因为你在帮银行赚钱啊。

以上是投资楼市的八项基本原则。是不是很简单？但是，实际执行，完全取决与你当时的思维状况和判断。所以，往往看似简单的原则不一定能够使你付出正确的行动。于是，我们常常会后悔当初！
后面，还会给你几点建议，希望对你有帮助。

這是我在一個深圳地產forum看到的一個人氣貼，真係好高興看到樓主在深圳買樓收租投資方法和我在香港的操作方法一模一樣。內地的樓市還在剛起步的階段，發展潛力很大，這是我在深圳定居的其中一個原因。用香港所賺嘅錢去內地買樓收租將會是我未來會實踐的路。講真，用自己對眼去睇，好過聽怎麽財演分析多多聲。