獨立思考、批判思考 -- Following the tips of other is the easiest way to broke

今天中午食飯後路過中環的三聯書店，見到脫苦海兄的新書「置業進階筆記」已經出了版。內文的分析也很詳盡，絶非甚麼隆的「看x 樓市」的抽水水平之流，又碰巧書店進行大特賣。原來賣接近一百元的書便只賣八十五元左右，實在是超值。看了一會便決定買下來了。

在我看來，我想對我重要的資訊是有以下的數點：

1. 分區介紹了每一區的特色、人口資料和入息中位數的資料。最後的一點我想是從中原地圖找資料的，這提供了很有用的「對號入座」的資料。醫生律師的組合如果真要住半山，那可要看看那個地方的人入息中位數是多少。未到「呢」的，千萬不要不自量力。

2. 屋苑附近的配套。脫兄用了商業核心區的理念做一個解說，屋苑附近有商業區的，價錢不會低，從而解釋了它們的升值潛力。

3. 新盤的供應。連邊個發展商邊度有個地盤，樓面多少，落成的大約年期都有。

不過，這是題外話，也無謂幫佢賣廣告 ()。有興趣的，跑到各大書店打打書釘，看看實不實用就可以了。但其實我看到的重點不在呢度。

我聯想到一件事，就是在投資決策的過程中，具有一定的獨立分析思考能力和批判性的態度是非常重要。人云亦云，以為別人是專家而跟風，投資的結果不會好得去邊。以為一些大行的評價是聖言，甚至跟從一些名blog 的投資方法去做，其實也是沒獨立分析和批判性的思考的表現。這些思維模式，是不應該有。任何人也會有做錯決定的時候和思考上的盲點，如盲目跟風，其中存在的風險是不容忽視的。

先給大家看兩篇大行對信置的評價：

《大行报告》花旗升价信置<00083.HK>看11.58元，维持「沽售」

花旗将信置<00083.HK>目标价由10.43元调高至11.58元，即较资产净值折让30%；现价折让8%，相信已反映今年本港楼价及成交量升势，评级维持「沽售」。

报告指，信置年度业绩符合预期，但御龙山及银湖天峰等项目完成销售後，未来十二个月必定面对供应短缺问题，销售放缓势头不可忽视。(de/d)

德银将信置<00083.HK>目标价由11.6元微升至11.9元，即较资产净值(NAV)折让由23%收窄至21%，评级维持「沽售」，因香港缺乏吸纳土储机会，未能带动盈利及NAV增长；06/07年昂贵土地成本，盈利将由今年开始倒退；未来6-12个月并无大型项目推售；内地缺乏发展往绩；以及现价较NAV溢价1%，估值昂贵。

报告指，信置全年业绩较预期差，核心盈利36亿元，增7%，低过德银原先估计10%；来自物业发展收入符合期，但毛利率仅44%，相对预期49%。(de/d)

只要將脫兄書內的新盤資料做一個整理，就不難發現信和在2010 年內落成的新盤不會少。我單看西九 (在九龍和奧運站中間) 兩個項目已有百萬呎的樓面，我還未計其他區的。即是說，信和沒樓盤賣是和事實不符的，而如果有細心研究信和的年報，信和在全港是有不少的收租物業，只要租金收入繼續穩定，其實對NAV 的支持是不容抺煞的。另外，信和因為恒常對市場樂觀，所以在2000年左右的低迷期時積下了不少土儲，而06至07年也沒有發展商勾到地，結合一般樓宇落成期三至四年左右的時間，今天大家發現土地短缺要求政府賣地，大家實不用大驚小怪。如果計土儲的總樓面面積，信和跟新地、長實、恒基等大地產商是不遑多讓。新地和恒基土儲雖然多，但有不少的是未開發的農地，以分析員行內的做法，這些農地未補地價前是不會計NAV 的，所以恒基補地價後一路強勢，是事出有因。

這也打破了一般人的迷思，認為信和只係買貴地，但實情是信和是不停的吸納土儲，無論市好市壞也是如一。如應要正確的分析，要判斷信和有沒有買貴地，那要看香港的地產周期是去到那一個階段，所以沙士後信和是食正第一段地產周期的大浪。御龍山及銀湖天峰如果按我的推斷，那都是三四年前投地的。三四年前的土地價值，還是相當低廉。御龍山仲可以因為近馬場搞到豪一豪提升身價吸引國內的買家。如果只係賣比香港的中產，賺得了多少?

用同一個思考模式，也因為這樣的大好友角色，在高潮時也吸納土地，2001年藍灣半島開售時呎價是低過土地成本的。這一點一定要記取。也就是說，信和的周期性會比同業為強，在真正的地產狂潮到來並出現重大的投機現象時，如持有信和的部位一定要賺錢鬆人，否則遇上一個房地產崩盤，之前賺來的可能分分鐘嘔突。

話說回來，講番華寶的情況，如果我之前跟了笈笈沽了一部份的部位，咁我呢個星期一定會將大肶拮到血流满地 (急升三日升番一元有多)。警覺性是必然要有，這種警覺性對大藍籌也一樣適用，但如果真的涉及到主要部位的增持減持，那必要是對這些警號自己再進行思考和實證。

Following the tips of other is the easiest way to broke。--  這句說話，我會作如上的演繹。任何的資訊，必須要經自已的分析、思考，並以此作為決定的依據，解讀出來的訊息才是有用的。