三四線地產股較抵買(財智語陸 [陳永陸] 2008 12 24)

近 日 樓 市 稍 為 喘 定 ，但 同 時 間 本 地 經 濟 的 壞 消 息 又 逐 漸 浮 現 ， 令 很 多 希 望 置 業 或 投 資 樓 市 的 人 有 點 無 所適 從 。 其 實 當 市 場 對 樓 市 前 景 的 看 法 出 現 太 大 或 太 多 的 分 歧 ， 必 定 會 令 人 對 應 否 入市 感 到 猶 豫 ， 現 在 香 港 的 樓 市 正 出 現 這 個 情 況 。 近 日 樓 市 成 交 量 有 所 回 升 ， 但 相 對年 初 的 盛 況 ， 現 在 的 成 交 量 還 是 頗 為 淡 靜 。

樓 市 存 在 暗 湧
我不 認 為 要 大 部 份 人 對 樓 市 前 景 有 共 識 才 是 好 事 ， 因 為 不 同 的 意 見 、 不 同 的 分 析 同 時出 現 ， 樓 市 的 發 展 才 會 較 為 健 康 ； 反 而 如 果 市 場 一 面 倒 看 好 或 一 面 倒 看 淡 ， 這 才 是真 正 有 問 題 。 大 家 試 回 想 一 下 97 年 的 情 況 ， 當 時 差 不 多 所 有 分 析 都 看 好 樓 市 ， 結果 在 沒 有 任 何 先 兆 的 情 況 下 ， 樓 市 急 轉 直 下 ， 很 多 人 亦 因 此 走 避 不 及 ， 結 果 損 失 慘重 。
所 以 投 資 者 不 要 有 一 個 誤 解 ， 以 為 市 場 上 有 不 同 的 聲 音 ， 便 會 令 市 況 混亂 而 變 得 無 所 適 從 ， 反 而 應 該 學 習 把 這 些 分 歧 先 行 過 濾 ， 再 將 這 些 意 見 化 為 自 己 的分 析 。
買 賣 樓 宇 動 輒 過 百 萬 甚 至 過 千 萬 ， 一 經 決 定 後 便 不 易 反 悔 ， 所 以 大 家 平 時 為 此 多 做 點 工 夫 也 非 常 值 得 。
再看 一 下 現 在 的 情 況 ， 看 淡 樓 市 一 群 所 持 的 意 見 是 樓 市 在 上 半 年 升 幅 明 顯 已 過 大 ， 承接 力 已 經 和 本 地 經 濟 脫 軌 ， 所 以 樓 市 很 自 然 出 現 調 整 ； 至 於 看 好 樓 市 一 派 則 認 為 ，本 地 樓 盤 供 應 量 這 數 年 來 其 實 持 續 減 少 ， 而 且 市 況 回 調 至 此 ， 有 能 力 坐 貨 的 賣 家 亦不 急 於 割 價 求 售 ， 故 樓 價 下 跌 空 間 理 應 有 限 。 投 資 者 大 可 為 以 上 觀 點 做 點 功 課 ， 以判 斷 自 己 較 為 認 同 那 一 種 說 法 。
現 時 無 論 是 一 手 樓 盤 的 銷 售 或 是 二 手 樓 的 轉手 數 量 ， 其 實 還 是 處 於 低 位 徘 徊 ， 這 反 映 投 資 者 入 市 態 度 的 確 較 前 審 慎 。 有 一 點 要留 意 ， 現 在 發 展 商 推 售 樓 盤 的 態 度 明 顯 比 以 前 審 慎 ， 這 反 映 他 們 對 未 來 樓 價 走 勢 亦不 算 非 常 樂 觀 ， 樓 市 確 實 存 在 一 些 暗 湧 。

估 值 相 對 吸 引
不 過 現 在 香 港 的 息 口 去 向 仍 欠 明 朗 ，匯 豐 （ 005 ） 固 然 對 減 息 要 求 一 直 拒 諸 門 外 ， 這 無 疑 會 削 弱 投 資 者 入 市 的 意 欲 。 所 以 投 資 者 或 可 先 行 觀 望 多 一 點 時 間 ， 因 為 隨 息 口 去 向 逐 漸 清 晰 ， 本 地 樓 市 應 該 有 一 個 較 明 顯 的 方 向 。 最 後 ， 我 覺 得 無 論 是 買 樓自 住 或 者 是 作 為 投 資 用 途 ， 首 要 考 慮 的 應 是 自 己 的 負 擔 能 力 問 題 ， 如 果 負 擔 能 力 有限 ， 便 不 應 該 勉 強 入 市 ， 因 為 現 時 樓 價 走 勢 仍 未 穩 定 ， 如 果 眼 見 樓 市 氣 氛 稍 為 轉 佳便 入 市 ， 最 終 可 能 會 置 身 於 險 境 之 中 。
至 於 地 產 股 ， 將 會 繼 續 受 09 年 的 預 期 NAV 影 響 股 價 走 勢 ， 所 以 新 地 （ 016 ） 很 自 然 在 70 元 關 口 有 壓 力 ， 九 倉 （ 004 ）就 算 租 金 下 調 壓 力 不 及 預 期 大 ， 惟 要 突 破 24 元 亦 不 太 容 易 。 所 以 真 的 要 考 慮 地 產股 ， 三 四 線 如 嘉 華 國 際 （ 173 ） 及 華 置 （ 127 ） 等 ， 反 而 更 具 值 博 空 間 ， 因 為 估 值折 讓 仍 大 。

隨感:

陸叔到宜家先叫人買三四線地產股真係叵心難測,自己小心!筆者現在對地產相關的股份只會避之!絕不作考慮!