「富爸爸」給女兒的家書

自上周特首公布施政報告後，市場有不少聲音說「買樓難」，更有醫生和律師的「準夫婦」在電台峰煙節目說難以在中區置業，市場迴響不絕。

資深投資者、擁有市值上億元物業的何雨盈，現年60歲，20歲時已開始投資物業，約4年前從長實高級營業經理的職位退休。他看到有關言論後，禁不住向現於澳洲工作和讀書的兩位女兒傳真了一封「家書」，大談他對人生和投資的看法，頗有值得借鑑之處

何雨盈的「家書」內容如下

女兒﹕

人生路途遙遠前路茫茫，年輕人不容易找到方向。結婚、生仔、生病、失意等等未知之數，又如何面對和處理呢？未來的開支會加大，人年紀大了，生產力會減退，如何可以安享晚年同時不至落後於同輩？

我18歲時期也有這個迷惘期，首先要選一個行業去學習，有些專業本領。第二要學做人、學處事。在我們身邊有很多不同性格，有好、壞、惡、衰人。有醒目仔、叻仔，有蠢仔、有學識的好人。但在現實環境做一個好人和沉實的人，往往被人誤會為蠢人，又有誰願去當呢？但理智告訴我們，最終也是這種人是勝利和生活最開心的，那我們就立下心志要去學習，努力工作，多多思考。對自己要求要高一點，凡事務實，要比人做得更好。

節儉，年輕時要盡量把日常生活費降到最低，多吃苦。但求心中有數，我們省下來每月有幾多錢，錢儲了一個小數目，那就好辦事了，心中有些計劃也好實行了。

我20歲時買入一間500多呎的房子，很靚有粉紅色浴缸。但我堅持不搬進去住，只在入伙時到這美麗的浴缸去沖了一個永不忘記的涼，直至結了婚，還是租人一間房去住，要知生活費一闊三大。如果生活費低，省下來的一蚊，就實肉有一蚊，五年十年加上投資的利潤，你會發覺比同輩的收入多出二至三倍，在這鼓勵下，思想自然超脫了。

人打工一年到晚都望出雙糧，但你個個月都有雙糧，你話幾開心呢？舉例買少少股票，也眼於股東盈利怎樣去減省開支。

對環球的經濟情，在思想上也多些在老闆的角度去思考，這就脫離了一般打工仔的心態。所考慮的也正是老闆所想，說話自然有水平，處事會客觀，主要是目標正確，我們堅持要做。目標不正確，自己喜歡也不會做的精明決定。

世上沒有幸運只有真理，舉例在墨爾本我喜愛買破舊的小獨立屋，而不買全新裝修好的分拆單位。首先我們要明白，我們為什麼要買屋，買屋就是投資。投資就要升值。新拆售的單位地權已用盡，用舊了要改裝，也有很多限制。物業由新入伙開始折舊，升值一定不及獨立小屋。那為什麼不買大屋呢？因為大屋要一連買幾間，拆後重建細unit才有錢賺。但花很大時間；到很多細unit出現時。細獨立屋一定很受歡迎和升值很快。但澳洲稅率很高，不是投資的好地方。

有專業人士兩夫婦收入都買唔到樓，罵特首。我覺得香港社會真有些問題，特首真難做，由綜緩人士到高收入人士都罵他。各人為自身利益，不去思考福利思想，總把責任推到人家身上。

我對以上個案也有些建議。現在立即買入一個市區好地點的細單位自住，舊樓也沒有問題，因為香港冇地震，就算舊到重慶大廈咁舊都冇問題，因為香港建築結構乃按英國標準，有8倍乘力，就算火警多次都冇問題。萬一宣布危樓，咁就恭喜你了，到時大把發展商收購隨時升幾倍。

如果跌了你都可以當交租，有錢可以買間大D單位，反正你買的是細單位，不會蝕很多，如果升了，你補些錢就可以換大單位。升跌都掂，所以自住幾時買都好過交租，樓價什麼時候是高或低，真係要你入了場先。如果你不入戲院，根本上你不知道場戲做什麼，金融風暴樓價平，你也不知道。因為沒有比對，腦裏一片空白。

因為人總是這樣的，不在其位不謀其策。舉例你買少少股票，也會眼於股東利益，怎樣去節省開支，怎樣去競爭留意環球經濟，在思想上也多些老闆角度去思考。這就脫離了一般打工仔的心態，所考慮的也是老闆所想。說話自然有水平。

舉例買股票。你不去做研究只靠貼士，等於蒙眼靠人帶過馬路，到有車撞到來，人家會走你就不會走了。你又去呼天叫地，說自己不幸，做事永遠不用心，沒有公道心。如駕汽車，就罵行人不小心過馬路，到自己行在路上又去罵人不小心駕車，永遠自己都是受害者的心態去生活。咁點會開心呢？特首說特區生不逢時，受金融風暴、豬流感等等為自己解說，你說你困難，難不難過菲律賓，一個颱風接一個颱風?

以上個案夫婦，如能放下身段搬入去一間舊樓去住。每日同電梯見賣魚勝、豬肉阿嬸、茶餐廳阿榮，看他們怎樣用最少錢可以生活。總好過搬上去半山區豪宅，看這班人怎樣浮誇。食，鮑翅好食，但新鮮出爐麵包同煎蛋角都好好食，但價錢就相差了很多，如果你說。我只吃鮑魚才快樂，吃麵包我不行，那你的競爭力一定比我低很多，其實香港人，怕上海在金融中心和大陸其他城市或市民會取代我們，怕競爭，其實說穿了，是怕吃苦，怕動腦筋，香港人佔盡優勢，只要努力正面去看問題，我們年輕時很流行的說話係，鬼叫你窮、頂硬上。

投資是不講學歷的，只在計實數。我年輕時，有同輩賺到錢以為從今可做上等人，認識了什麼專家，有貼士，實賺。我跟他說，如果真的有實賺的好機會，他會真的告訴你嗎，為什麼他不回家，叫自己阿媽去買呢？我堅持自食其力，用低皮費、勤力研究，木頭車原理，慢慢推。雨天、大霧、急彎、斜路，一日推他十多小時，你會笑，這不夠科學，你睇我駕的法拉利幾多匹。走得幾快，但一到雨天急彎，你收不到掣成架車剷落山坑。我慢慢推，同輩打工一年望到黑都係望出雙糧，而我就個個月都出雙糧，我的租客，高薪人士，鼻子向天，每個月都交租畀我去供樓。世上億萬富豪有幾多個讀過大學呢？讀書人永遠係學者。冇讀書。可以用自己的方法解決問題。

父

何雨盈

撰文﹕陸振球 （明報地產版主管）

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最近聽到有人話要組織遊行抗議政府打擊高樓價不力, 諷刺的是金融海嘯才剛過去, 大眾不禁會問為何海嘯時樓價跌又唔買? 說穿了就是怕買了繼續跌, 不是最底價, 所以買樓本來就有投資成份, 那些說買樓純為自住的是有些誤導, 有誰想自己層樓不停貶值。所以買不到樓只能怪你眼光不好, 罵政府便有輸打贏要之嫌。醫生律師說買不到樓, 反映現在香港人吃不了苦, 中產要豪宅, 低產要貴宅; 筆者有朋友收入不太高但堅持要買香港島, 我不知道他在想什麼。筆者初初搬出來住的時候都是租樓, 為了能令我儲多一些錢筆者選擇地點偏遠租金最平的地方, 居住質數當然下降, 問題係你捱唔捱到?

筆者都希望人人有屋住, 個個有工開。但在筆者眼中的資本主義骨子裡是競爭主義, 個人至群體都在競爭當中。家庭入息中位數是 $15000, 試問全香港個個每月人工2萬的時候, 樓價還會不會停低等你去買。 醫生律師買不到豪宅樓說明有人比他們更豪, 自己變了弱者還要扮強者小心引火自焚。收入不夠人多便想想怎樣提高收入, 提高不了便想想怎樣比別人更減少支出, 這就是競爭。

另外嘩眾取寵是傳媒的壞習慣, 發展商講的說話更是可以不理, 7 萬蚊一呎當中有什麼策略外人不得而知, 現在看來似宣傳多d。然後傳媒說新屋量只剩 7000 , 整個氣氛就像是迫你追貨, 但無人會說很多年前屋已經多過戶很多, 最好是自己多落區看看, 海嘯時傳媒一面倒話跌, 但其實我個區細價樓根本沒有跌過。中原指數只能當是一個參考, 不能一概而論。買賣既野你情我願, 樓價不會永遠上升, 也不遠永遠下跌。