【十八】SOHO東海廣場的天地人

本文是「精算靈感」系列的第十八篇文，正好是十八號。

是日收市後，SOHO中國公步收購東海廣場一期的詳情；

價格如下：

對是次交易，小弟認為是佔進天時、地理、甚至人和。

天時

自從地球村受到金融海嘯的襲擊，投資意欲累創新低；

受影響最大的國內城市肯定是以金融為核心的上海市。

以上是簡單的邏揖，和小弟年初在上海所見而正吻合；

還記得與眾的士司機聊天，從中得知滬民情的一二呢！

過度為世博以大興土木，在競爭激烈環境下價量齊升；

這個情況不單出現於商廈、以住宅項目的泡沫為甚呢！

爆破後的價格已回調到較合理的水平，現在正是時機。

況且大摩的地產基金正缺錢，尤其是：難拿出的現金。

不是每一間公司都符合大摩的胃口，蘇豪中國剛達標；

首先，蘇豪手持約百二億的現金，另有二百億的借額；

換句話說，可動用現金達三百億，二十多億不是問題。

加上，已入伙的東海廣場一期項目，出租率少於四成；

大摩知道，如果入住率這麼低，很難向投資者們交代。

如是者，不如現金套現，即時獲得20-25%的預期回報。

小弟認為，24.5億購得一期項目，必然屬於後海嘯價。

地理

上海有兩個市中心：浦東的陸家嘴和浦西的南京西路。

前者被政府開發成國際都會，摩天大廈、觀光塔臨立。

這裡有五星級的酒店、銀行總部大樓和甲級的寫字樓。

後者則是個舊區，勝在人流夠旺，生活消閒更平民化。

論地鐵，浦西的中心地段是「人民廣場」，樞紐所在。

下一站就是：「南京西路」，然後就是：「靜安寺」。

簡單來說，此區已是發展成熟、空間有限的商業社區。

「靜安」是上海市區規劃中的商業、購物、展覽之地。

上海市中心的一個地鐵站距離並不遠，很像香港市區；

至於東海廣場所處的位置，正於常德路和同仁路交界；

肯定是個極優的地段，鄰毗會展中心、領事館等重區。

個人認為，24.5億購得一期項目，必然屬於後海嘯價。

人和

先談大摩的投資目標，它利用紐約的經驗來進行發展；

他們除了知道地段的重要之外，質素一定要至高無上。

因此，把東海廣場一期升級，包括15米三層高的大堂，

智能系統，全進口三菱電梯，快速便捷，備用發電等。

其實，大摩投資的爛尾樓，除了上海外，還有南京呢！

小弟留意到近期Poon總和Poon太寡言，說到美國考察；

但他們以前已到過美國多次，照計考察的原因成疑問。

因為當地亦沒有甚麼新建築，地標等。。原來是談判。

相信投資銀行出生的Poon太一定明白遊戲規則的玩法。

得到此項目，相信她一定出了不少力，知道大摩弱點。

究竟弱點在那裡，而她們的制高點在那，已不重要了。

個人認為，24.5億購得一期項目，必然屬於後海嘯價。

沒有了天時、地理和人和的配合，此DEAL並不存在。

最後，小弟有一個感覺，就是SOHO中國的購地剛啟。

不久之前，SOHO中國在星加坡發行了28億可換股債。

換股債：http://hk.biz.yahoo.com/090527/357/3e6y3.html

28除24.5，等於1.1428，聽了這個數字，大家明白吧！