憑甚麼五千多？──將軍澳樓價高企原因(2009/07/17)

筆者一向主張，買樓不是買棵菜，廣告不可盡信，樓書資料不詳，示範單位整古做怪，那麼買幾百萬樓宇一定要做調研。單位硬件用料不論，樓盤四周環境是否有厭惡性設施，交通是否方便，甚至會不會沙塵滾滾有異味，斷無理由聽信賣方或經紀的一面之辭。譚主席本人都搭了幾百蚊的士喇！真金白銀買樓者，不上網找Google Earth，至少都搭港鐵到調景嶺站附近望下掛？

筆者時不時接到網上查詢置業區域，有些問及將軍澳是否理想選擇，筆者每多直言：如果將軍澳要賣西九龍價，為甚麼不去買西九龍呢？就以領都為例，開價五千以上，與西九龍港鐵站上蓋物業相比是略有折讓，但扣除交通環境之類的因素，筆者還是想選擇西九龍。可是市場現實是將軍澳樓價高過東九龍，比美西九龍，總要想想甚麼原因吧！

將軍澳出市區交通，出九龍路線選擇比到港島為多，因此到九龍工作的人亦多於港島。根據2006年中期人口調查，西貢（主要人口在將軍澳）跨區工作人口中，九龍佔50.7%，港島區佔34.6%，新界佔14.8%。但比較2001年人口普查，五年來港島區工作人數增加了45.9%，九龍21.4%，新界只有16.3%，換句話說新增工作人口以港島區佔多。

再看同期就業人口增長，港島區只是增加了8,473，但西貢區新增的港島區就業人口有16,626；相比之下九龍區增加了21,594，但西貢只是增加了13,644；而新界區新增就業人口居住在西貢只佔微不足道的8.2%。突顯港島區工作人口流入西貢區（主要是將軍澳）的現象。

這樣便解釋了將軍澳樓價追得上九龍的原因：港島區住宅多年缺乏新供應，但產業及工作人口因商業物業不斷落成而增加，將軍澳的通勤時間與九龍相差無幾，港島區住宅樓價及電費長期高企，西九龍樓價亦不低，將軍澳有港鐵將軍澳線相通，繁忙時段的擠塞程度卻較荃灣線低，便帶來移居的誘因。

所以即使將軍澳與九龍隔座山，與港島隔個海，也不能改變其作為港九市區伸延的市場現實。同樣地葵涌及荃灣亦是市區的伸延，甚至沙田亦可由是觀之，因此該等地方樓價與九龍邊沿地帶接近，港鐵站附近物業樓價甚至比美市區，不值得大驚小怪。

至於異味問題，筆者未嘗親歷其境不敢妄言，但要指出的是，將軍澳堆填區老早在1994-95年關閉，第一期在康城以西，第二至三期在康城以東，並已完成復修工程。現在坊間所指的將軍澳堆填區，是指「新界東南堆填區」，隔著將軍澳工業污水處理廠以南，是佔地更大的「將軍澳填料庫」。要獲得這些資料不用親身到現場，網上有地圖有照片有衛星像片，想知道更多，請到此博客：http://tkobadsmell.blogspot.com/。

拜託，大拿拿幾百萬，無知、懶同賴唔係藉口。

註：堆填區以南，應為將軍澳填料庫