向白蟻窩噴殺蟲水──打壓政策將加劇豪宅價的傳染性(2009/10/30)

海怡半島 ??

一直以為港島已經升到甘上下? 空間有限?

港島potential 及於 kowloon?

寶翠園至係最佳例子 :) thank you!

學習以磨練眼光, 找尋另一'寶翠園'

寶翠園特質 (最重要排先) :

1. 近 CBD
2. mtr 港島西線 拍板
3. 西區同級數物業小
4. 新 10年下
5. 有舊區客源
6. ???請指教

若以這些特質, 哪裡是 下一個"寶翠園", 奧運站?



 

脫苦海 2009-11-03 22:25

Thank you :)

貪心d, 住得舒服又升值, 可以嗎?  :)

好似03計起, 太古城是一例子嗎? 謝謝

怎麼叫做真假呢？從前有幾個讀書人，去拜見天目山的高僧 中峰和尚，問道：「佛家講善惡的報應，如影隨形。為什麼某人為善而子孫不興？某人為惡卻家門昌盛？」中峰和尚說：「平常人被俗見所矇蔽，這顆靈明的心沒有 洗除淨盡，法眼未開，以致認善為惡，認惡為善。怎麼不恨自己的顛顛倒倒，反而怨天的報應錯了呢？」他們又說：「善就是善，惡就是惡，那會弄得相反呢？」中 峰和尚聽了便叫他們所認為的善事惡事說出來。他們有的認為打人、罵人是惡；敬人、禮人是善。有的認為貪財妄取是惡；廉潔守道是善。還把平時看到的種種善惡 行為說出來，但中峰和尚說這些都不一定對哩！中峰和尚說：「做有益旁人的事情，是善；做有益於自己的事情，是惡。若做的事情，可使旁人得到益處，那怕罵 人、打人，也都是善；而有益於己的事，那就恭敬人，以禮待人，也都是惡。利人的是公，公就是真；私己的是私，私就是假。並且從良心發出來的善行是真；只不 過照例做做罷了的，是假。再者，為善不求報答，不露痕跡，那所做的善行，是真；但是為了某種目的，圖有所得才去做的，是假。這些種種都要來反過來考問自 己。」

It is interesting to compare our economic output between 1997 and current situation. I have selected the latest released GDP figure (at constant prices) in 2008 which is compared to 1997 figure:

GDP (million) At constant prices

1997   1,113,824

2008   1,653,636

2008 figure is nearly 50% higher than that in 1997 (keeping prices constant). If we calculate per-capita GDP (at constant prices), we have:

1997   171,566

2008   248,320

2008 figure is about 45% higher than that in 1997. Please note that 2009 figure should be higher than 2008. This means that our current economic strength is much stronger than that in 1997. It is not surprising that our stock mkt is performing well...

睇完所有回應, 先多謝 :)

week USD + low interest party應未完, 但願不做人家點心, 小心玩音樂椅 :p

一手我望而卻步, 二手新界都唔諗,

改善自己生活最實際,買二手市區實用大單位最好

現住新界MTR 3房日後放租, 再睇中美大環境點法,

脫兄, 各兄弟, 點睇法?

I dont understand why they said 97-house price is wrong. Do they know that many luxury house prices (in good location) have already exceeded their price in 1997? However, other mid-low quality flat prices have grown relatively slower. NT flat prices are the slowest flat prices. Eg. Kingswood Villas is about 50% of their level in 1997. Do they think this is cheap? Why dont they suggest people to buy Kingswood Villas? Why dont they ask people to buy flats early this year when the house prices were still cheap?

 

The economy in 1997 was very good, and mkt sentiment was excellent. Do you think HK cannot have this economic prospectus in future? Do you think personal income can never exceed that in 1997 in future?

 

學者和議員批評政府經常將現樓價與97年高位相比，認為沒有香港人想返回這個「泡沫冧市價」，直斥「97價」是錯誤的量度標準。

如果對大陸投資者黎講, 港島太遠, 以升幅計, 將來港島樓可能唔再係升幅之冠, 又, 如果考慮埋校網的問題, 請問脫兄認為邊一區o係將來可有較大升值潛力, 同時又有較好的校網?
(亦可能咁理想既地區根本唔存在 :p)

1﹐在高鐵時代來臨之際﹐中年人士無謂在港涯貴樓﹐一來自住﹐只是帳面富貴﹐二來倒數退休﹐不如趁高套現﹐健康為上﹔同時在廣東尋大屋﹐豐儉由人﹐最好一間自住﹐一間投資﹐但最緊要是造港幣低息按揭﹐再賺人民幣升幅。
2﹐如果上述看法正確﹐想請教現時應在廣東買何種樓﹖深圳似乎貴得不合理﹐珠海又升得慢﹐廣州附近能通地鐵之處如何﹖天河區有匯景之類的真豪宅(大約24000一平方米)﹐郊區有花都﹑從化的聯排屋﹐暫時較偏﹐但未來通地鐵﹐售價5000一平方米﹐買樓如買地﹐遠超香港的縮水樓。。。。
但究竟應如何選擇才明智呢﹖

我有一個壞消息要告訴大家：

日後在股市,地產股的下跌足以說明
大家必然會死(或輸死),

很多人不明白死亡為什麼會發生

道理很簡單,只要大家年紀夠老.......自然會死

橫死,掂死,都有它應有的使命

唯一不知是大家幾時死！

If 日後在股市,地產股的下跌足以說明香港的樓價必然要調整,

you should ask your friend to buy a flat, seize the opportunity.

Dont afraid next time.

日後在股市,地產股的下跌足以說明
香港的樓價必然要調整,

很多投資者不明白股災,樓災為什麼會發生
道理很簡單,價格高於價值............自然會跌
股災,樓災,都有它應有的使命

而現在卻去狂掃舊樓及高價補地價？


.........................................................................................................................
我們看事要整體去看
這幾年有多少地成交?
最近三年至少大約2500億新樓賣出
土地成交有多少?答案是很少
補地價當中有一些發展商提出的條件政府跟本不可能批最後交易告吹
拖延戰術到低迷時才會成交
又比如當年藍灣地百億成交,後來金融風暴出現
原本只可以40層的樓,起多20層,當中那20層是補什麼價錢,你知道嗎

發展商起樓買進的土地是以實用計價
賣出的樓宇是以建築面積計算
當中建築費巳經以地價的價格計算在內啦就是建築面積
地價5000元呎,難道建築費都要5千一呎嗎
香港發明的這樣計算法巳經在世界各地發揚光大
大陸樓都越來越發水呢

.變態指不正常。當人人都變態，變態就是正常。你不變態，人人變態，你才是變態。

The population distribution is about: HK side - 15%, Kln side - 35%, NT - 50%. Shatin, Junk Bay and Tsuen Wan are also NT.

真在很喜歡在這裏留言，人人理性討論，沒有意氣之爭。

 

社會資源有限，分配要有緩急之準則，資助有能力的人置業，並非任何政府的首要目標，我寧願政府高價賣地，利用得來的公帑加快興建公屋，讓無家可歸及屋住環境惡劣的貧苦大眾盡快上樓，縮短輪候時間。中產要改善居住環境，請努力工作，在適當的時候，根據自己的能力去置業或換樓。求人不如求己，這是香港人應有的核心價值。

 

師兄, 請問一下你對中原施先生說樓市已見頂既說法意見如何 ?

多謝指教 !!! Thanks

K

青山院長

本來唔忍心呢個時侯覆你，令你好似比人圍攻禁。但陰謀論呢家野，真係諗壞人。陰謀有冇無人知，不過禁易被你睇穿的話，禁呢啲陰謀都係好低LEVEL嘅陰謀。不過自已個心結自已可以解開。即使有陰謀，自已唔中咪可以囉。

如果講富豪用陰謀論操控市場，我會寧願信富豪眼光獨到，會因應時機做不同決定。因為我個人相信，陰謀或多或少都會有。好聽啲叫共識。但我唔相信有任何公司可以操控市場。否則信和唔會因為藍灣半島塊地搞得禁慘。

Before 90s, there were 2-track system in China's housing mkt. Only commercial real estate could be sold to HK people. Now the 2-track system was not used. Are you suggesting HK to return to China's 90s old system? It seems that China is pointing towards mkt system, while HK is pointing towards socialist system...

 

I think you are reluctant to touch the basic question: most people dont like older flats... dont like NT... Please note that there is about 50% population living in NT. It is unrealistic to think that most people can live in urban city. If you dont want to live in NT, you need to work hard. One more note, older flat is decent if you spend in decoration. Mr. Suen (Education Head) is living in a flat over 50 years (without lift) Shuk Yuen Bldg.

 

 

你好
小弟數學比較差, 拜讀之前文章見到如依d說法:
1. 目前利率在歷史低位，中期內有約五厘左右的潛在升幅，當利率回升時，供樓負擔比率會自動提升。假定供款中一半是利息，按揭利率由目前的2.5%上升到7.5%，舊有的按揭供款便會增加一倍！目前的供款比率便由36%自動上升到72%，買樓人仕不可不作長遠打算。

即可以$8,333(50%)申請按揭貸款，以七成按揭，供20年計算，大約可以購買220萬左右的樓宇。以西九龍上車盤最低潮的一手價$2,700計， 可以購買815呎，如以樓價上升約兩成多計，現價約$3,300，可購買的呎數便降低到667呎。如樓價再升一成多到$3,800，只可以買579呎了。

如以上例子的算式是怎樣計算? 很想自行學會計算多謝賜教

買錦繡可行嗎? 先作投資, 5年後自住.

to;.

栢德菲臘

.

因此，如果發覺增加土地供應的效果不明顯時，政府就得在城市規劃上照顧一下本地人的民生需要。政府可以在賣地時，在地契條文中規定，將來發展出來的樓宇。只能由本地人購買與持有。只要這類土地的供應量夠多，地產商就得按本地人的購買力來訂價，訂得太高就會超越本地人的負擔能力，變成賣不出。

這種做法好像亦有點保護主義的味道，但香港的公屋與居屋亦一向對外來者有限制，故不算背離政府一貫的政策。至於外來投資者，在香港依然會有很多選擇，因為大部分舊地契都是沒有限制的，這樣，投資者與用家就可以各得其所。

(轉載自2009年10月22日am 730C觀點)

怎麼叫做直曲呢？現在的人，看見謹慎不倔強的人，大都稱 他為善人，而且會很看重；然而古時聖賢倒寧願欣賞志氣高，只向前進，或是安份守己，不肯亂來的人。至於那些看起來小心謹慎卻無用的好人，雖然全鄉的人都喜 歡他；但聖人卻說這種人個性柔弱，隨波逐流，沒志氣，是傷害道德的賊。由這推而廣之，聖人與俗人的看法取捨都大不相同。所以凡要積德，決不可被耳所喜歡的 聲，目所喜歡的色所利用，而跟著感覺走；必須要從起心動念的隱微地方，將自己的心，默默的洗滌清淨，不可讓邪惡的念頭污染自心。所以全是救濟世人的心，是 直；若有一些討好世俗的心，就是曲。全是愛人的心，是直；若有一絲對世人怨恨不平的心，就是曲。全是恭敬別人的心，是直；若有一絲毫玩弄世人的心，就是 曲。這都應細細的去分辨。

TO：青山院長

唔好意思，得罪哂都要講，我真係唔知院長你噏乜！你嘅論據邏輯上好有問題，「一日都係嗰啲股市大鱷同樓市大奸狗啦，唔係我又點會輸錢同俾人揾笨吖！」陰謀論永遠都可以自圓其說，但對瞭解事情真相完全無幫助！

TO：Beckham

你講得好啱，鄭耀棠呢條友真係唔識經濟(可能扮唔識)，禁鬼鍾意干預自由市場，完全無諗過後果(扮唔知)，最後損失嘅咪又係庫房！

 

大家可能忘記當年97金融風暴
低於二手賣新樓推跌價格的是發展商
二手業主眾多,他們買進之後須要住,須要供奉銀行多年
他們不會令樓價大跌,樓價大跌對小業主沒有好處,他們是被動的
他們沒有能力令樓價下跌
只有發展商當賣完高價樓之後,他們希望樓價下跌
政府以二手成交計算的地價也會下跌
便宜的土地幾年後又是貴樓
公平的交易,合法的經營,發展商沒有錯,投資當然要賺錢
一個社會除了公平,合法,還須要良心
院長覺得小市民沒有選擇的空間,當政者須要做出恰當平衡

這是私人回應

脫師兄，想請教一下：

如果中層收入去買高尚住宅，當然買不起
問題在於他們只要求夾心公屋=居屋
這說明社會出現不公平的價格
不管他們的心態是對是錯,始終代表
一些社會現象

人人害怕未來會更貴,不知不覺高追也心甘情願
人人幻想明天會更好,明知高價也要搏


其實無論個Ｄ發展商，投資大戶，怎樣去黑箱作業，最終目的都係得一個，就係你口袋裡既錢。佢地最想入貨時希望你乖乖低價比佢，佢地最想出貨時希望你貴貴都要。


如果以購買力來計算其實今天的香港人真的比上一代貧窮了
所以出現了
一些月人幾萬的家庭都說自己買不起樓，要政府起夾心公屋給他


在這個高樓價時間...沒有推出西九....等等...各重要地皮
為香港政府争取最大利益............
我想說清楚一點,現在政府是以市場的成交價為土地訂價
最近各界巳反對高地價政策,樓價應該好快會下跌啦
因為發展商開始須要平的土地啦
但各位香港人民不要開心,平地經過發展商幾年後又是貴樓,在1998-到2004出現多幅平地到了今天現樓是1萬1呎,呀
這就是香港地產的特色

青山院長

看你的回覆，看來你認為發展商正在操控樓市。所以樓價先不合理地升。

不如你具體禁分享下佢地點樣利用佢地有限的資源（一萬多少少的新盤，幾百億的CASH FLOW）去操控一個大佢地成百倍既市場（百幾萬間供應，2個BILLION 的GDP）。

澳洲是第一個国家加息,因佢本身的經濟超強,樓價早巳超越海嘯前,並達歷史新高,供樓利息遠超租金.香港的situation遠遠未及,趁尚在相對低位入市吧.

I know one family...they sold their flat a few years ago in order to get the cash to pay their daughter to study a very expensive school in US. This is a real story.

Today Exco member Cheng said developers should be asked to build more affordable flats for mid-level people. I think Cheng is also sitting in air-cond office...The recent 2 property: 豫豐花園&柏慧豪園 are very affordable flats, about $2000 - $3000/sq ft.  There are also many 2nd hand flats with price in about $4000 /sq ft.

If we restrict the new land to build only low-price flat, the resultant land price will be much reduced. The loss of land revenue due to the additional restriction can be used to provide many social assistance. The loss of revenue represents a dissipation of rent.

HK is a highly mobile city. There are many reasons to change flats, eg.

- change jobs

- upgrade to better location / flats

- got a baby, need a bigger flat

Very few people will stay in the same flat for whole life.

脫苦海 2009-10-31 17:59

Many years ago, Dr. Louis Cha started from renting a room. Nowadays, even if people owns a old flat, they will not feel happy, because new flats are becoming very beautiful, with many facilities... They feel unhappy, because their surroundings are becoming much better, but they are unable to own it. This is relative poverty.

 

In socialist society, you will not feel "poor" when everyone is poor. However, in capitalist society, you will feel poor over time when other people are moving up and up...  Thats why capitalist society can push people to work harder.

 

不少港人仍抱著憎人富貴厭人窮的心態, 極之仇恨商人,但不自知. 明明還有不少樓可買, 卻固執要買新樓, 買自己買不起的東西.

Developers are quite creative nowadays... The design of residential projects are much better than old flats. So many young people likes it. New supply always accounts for about 1-2% of total housing stocks. Young People has to start from cheaper flats. Actually flats in around 10 years are quite decent, still young.... it is not a must to buy expensive new flats. The mkt is fair. Even 20 years ago, people also started from cheap flats.

請問一下如何貼圖?

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

不少港人仍抱著憎人富貴厭人窮的心態, 極之仇恨商人,但不自知. 明明還有不少樓可買, 卻固執要買新樓, 買自己買不起的東西.

青山院長

香港房屋供應不是只有發展商起的新樓。發展商一年才建二萬不夠的單位。如果不認同發展商的MARK﹣UP，大可以不同他們買呀。二手市場有成百幾萬間屋去任揀，沒有人用槍指住邊個個頭話你一定要買發展商一手單位比佢賺喎。

但市場上就係有部分人願意比係起係隔離的屋一倍的價錢去買呀。難道買譽港灣／峻弦班人係前世欠落新地所以非買佢地不可？明明隔離就有AROUND 4000蚊呎的單位供應。

有人會寧願係超市用五倍價錢買日本水果都唔買中國水果一樣。難道政府也打壓日本空運水果的售價嗎？還是政府要資助我地買日本水果？路係自已揀嘅。

唔賺錢的生意沒人會去做
合理公平的賺取應得沒人去反對
地產商巳進入操縱市場的年代
平民大眾沒有選擇的空間
這個時間政府須要做一定的平衡
站在有樓人士的立場當然樓價越升越好
可是大家想一想當你的兒女須要一間屋時連首期都
賺不到,你的樓升值又如何,你全家族說到底還是比從前貧窮
一個社會須要的是機會,不是數字上騙局

這是私人回應

I think HK government is ok. However, political system is not matured, the quality of some HK Leg. councilor is low (US is much matured than hk). They request this request that without listening to reasoning. (Martin Lee is clever, he has never joined them to request unreasonable things).

 

It is expected that developers will put more and more investment to PRC real estate mkt.

The real estate mkt is looking good in near future. However, the NT flats (above all the over-10-years NT flats), including TM and TSW, will remain affordable. The price range will be about $2000-$3000/sq ft. However, if you want to live close to the urban city, you would have to work harder...

 

As I said before, US unemployment rate reaches over 10%, there is no room of raising interest rate at least within 6 months. When US is to raise interest rate, the economy must be much better than the current situation. So the real estate mkt is still looking good at that time.

脫師兄，見你回覆KC一段文字，你應是看好未來兩年樓市。

這是私人回應

這是私人回應

Developers will package an estate very luxury, 46/F becomes 88/F, people knows it is 壞女人, but likes it...