正當政改方案變為另一隻電兔之時，今天《都市日報》有個樓市專題，筆者且點評一下。

Focus

群策置新居 BUYING NEW FLATS TOGETHER

今年特首曾蔭權發表的施政報告，引發全城熱話，所說的不只是「慳電膽事件」，而是你我也深受影響的樓價問題。因為有從事醫生及律師的情侶，竟在電台節目向「煲呔」投訴，指樓價貴得連專業人士也負擔不起！不過 叫市民詫異的是，特首語帶教訓地叫年輕人「心頭不要太高」，可選擇偏遠地區置業，而且「打開報紙，4,000蚊呎的樓都仲有好多」，更聲言豪宅價格飆升，不會影響中下價樓，被批評為不食人間煙火，遠離民情。

說醫生律師買不起樓，也許太極端，但普遍年輕人置業，又是否礙於「心頭過高」？我們找來了數名尚算事業有成、但置業均各有困難的新生代，表達他們的意見，說到底，這些也是民意。

記者：何文俊   
相片：何文俊、資料圖片

住偏遠地區 坐車坐到累

特首勸年輕人「心頭不要太高」，首次置業宜選擇偏遠地區，但實際上又是否可行？去年結婚的陸小姐，便是曾蔭權口中的這種例子，她本來租住九龍市區，但由於渴望擁有自己的家，因此在數個月前，與丈夫以近200萬元購入離大埔市區有一段距離的某屋苑，一個600餘呎的兩房單位，呎價約3,000元，價錢算合理了，但搬到偏遠地區，日常生活又會否受影響呢？

樓價雖較低 交通負擔大

從事財金業的陸小姐坦言，雖然每月供樓金額，佔兩口子入息水平合理，但由於她們均於九龍區上班，單是每日乘車來回，便用上超過兩小時，交通費亦逾20元，「有時公司開會，可能到晚上8、9點才能放工，回到家中已接近深夜，但明早仍要準時上班，因此相當疲累。」這番說話，正好道出現今「打工仔」的無奈。特首叫市民在偏遠地區置業，但面臨逐漸飽和的交通配套，政府又可有對策，讓市民不致周而復始承受塞車之苦？

陸小姐認為，特首的「偏遠地區置業論」雖非全無道理，但如果年輕人「有得揀」，首選仍然是市區，只是樓價高得不合比例，才無奈選擇市郊。雖然可能對樓市有影響，但她仍希望政府能在市區復建居屋、又或是重推免息首次置業貸款，協助年輕人置業。

她又建議政府放寬申請居屋門檻，認為二人家庭約23,000元入息上限，是較為苛刻。以政府近日推出的一批居屋為例，最高價單位達229萬，一個二人家庭若承造八成按揭，置業成本包括首期、律師費、裝修費等，保守計已用去50萬元，即使以上限2.3萬元的入息供樓，餘款183萬以年利率3厘分20年償還，月供將達1.02萬元，佔每月入息44%，頗為吃力。她認為，若二人家庭申請居屋的入息上限能調高至3萬元，會比較合理，希望政府能作考慮。

財金業人仕應該知道，那些平了的樓價，是補償通勤時間及成本。但事實上市區比郊區更塞車，交通費亦不見得平，以筆者為例，住西九，返港東，搭港鐵一程要４５分鐘（包括上落時間），搭隧巴要接近一小時，每日亦是超過兩小時，交通費亦逾20元，但樓價就比陸小姐貴了50%！那麼筆者又可以有甚麼訴求？政府又如何幫忙？

前景欠信心 租樓求自保

在出口公司工作的Edmond，深受金融海嘯衝擊，因外國客戶訂單大減影響生意，收入頓減。Edmond在過去3年，一直租住荃灣某私人屋苑的600呎單位，月租約8,800元，由於對前景缺乏信心，加上不滿政府的土地政策，即使有實際需要，亦拒絕買樓。

「你看發展商近年的樓盤，單計室內可用面積，七成實用已算多，但他們仍用盡露台、停車場及會所等寬免面積，將盈利無限放大，政府卻以環保為名默許，又維持高地價政策，任由樓價飆升，接貨的小業主卻窮一生積蓄購買『縮水樓』，這樣公平嗎？」Edmond自小與3名家人屈居港島區一個僅約300呎單位，因生活不便，投身社會即遷出老家，雖然儲夠錢付首期，但仍未有買樓打算，主因是不想一世淪為「樓奴」。

怕一世淪為「樓奴」

「一些朋友買樓後，莫說是出國旅行，就連外出吃飯也要格外慳儉，只是為了一件『磚頭』，值得嗎？」他認為，現時本港的經濟發展已飽和，社會發展亦欠缺活力和流動性，因此如上世紀80年代般，買樓收租等升值「致富」的美夢已幻滅，不少在97年高價購入單位的業主，至今仍未擺脫「負資產」行列，因此即使看着樓價節節上升，亦未感後悔。

「今日唔知聽日事，最重要還是保留資本，如果我把積蓄都用作首期買樓，遇上公司裁員及樓市下跌，我的保障便全失，更會欠下一身債。雖然有人說租樓不化算，但我也樂於繼續。」看見Edmond的處境，一眾朝不保夕的打工仔，又有否共鳴呢？

之唔係許文彪上身囉！

http://v.youku.com/v_show/id_XMTI3MTQzOTg0.html？

佢的講法，筆者有三份之一是同意的，就是在沒有穩定現金流之下，是不適合做高槓桿投資（買樓）的，保留資本亦是穩健之道；但是咁討厭「縮水樓」，為甚麼又要住荃灣區的「私人屋苑」呢？就算舊到如荃威荃中，一樣屬於所謂縮水樓，去到６００呎的荃灣私人屋苑，舊極都有限了！至於樓奴之論，除非租住公屋或者黐人屋住，無論購買或租住私人樓宇，其支出均佔收入的重要部份，分別是要比首期及擁有與不擁有。擁有資產者是「奴」，沒有資產要交租一如「佃農」的人卻不當己為奴，當真有趣！

市區樓價貴 首期最重要

市區樓價貴，會計師L先生(化名)最能深切體會。剛結婚不久的L先生，去年中已開始物色愛巢，因自幼在港島西區長大，本來屬意該區單位，但因為「地鐵效應」，該區樓價迅速急升：「例如一些半新盤，約500至600呎，實用率只有7成左右，但每呎叫價亦超過5,000元，實在難以承擔。至於樓齡不低的二手屋苑，呎價亦叫人卻步。」

去年金融海嘯淹至，他任職的公司更宣布減薪及放無薪假，收入頓減，加上需為結婚預留一大筆開支，因此曾考慮「打退堂鼓」，改為租樓，但租金高企，又叫他覺得不值：「以西區一些樓齡約10年的單幢樓為例，約400至500呎的單位，叫租亦逾8,000元，與自己供樓差不多。」

L先生和妻子的工作經常需要加班，二人較少時間下廚，因此希望能搬近其中一方的家人，方便照應。在港島西區「搵樓」不果，L先生便嘗試在妻子家人所住的土瓜灣區物色，然而土瓜灣雖為舊區，但在「沙中線」憧憬下，樓價去年也同樣飛升，但相對港島區，已算是相當「廉宜」。

盼政府重推首置計劃

由於不想租屋「為他人供樓」，經多番波折後，兩口子決定購入土瓜灣區一個樓齡約8年的兩房單位，呎價亦逾4,000元。他坦言，決定購入該單位前，已計算過公司減薪，以及日後重展加息周期的風險因素，認為仍可負擔，才作買樓決定，不過他們亦為首期煩惱，故最終決定借入較高成數的按揭，減低首期開支：「幸好得朋友介紹下，選擇了息率較低的拆息按揭計劃，希望趁現時息口低企，先多供一點本金，減輕日後的供樓負擔。」

談到年輕人置業的最大困難，L先生認為始終首期最重要，因香港生活指數高企，但居民收入未見上漲，要儲到數以十萬元的首期，實屬談何容易。雖然現時香港有九成半按揭計劃，但準業主需承擔的風險亦頗大，因為當樓價下跌逾5%，便會淪為負資產，而且按揭保費亦不菲。因此，他希望政府能重推首次置業免息貸款，或是按揭還款補助金計劃，協助有志置業的年輕人，一圓業主夢。

在筆者眼中，這個是實事求事的置業個案！筆者買的第一層樓就在天水圍，然後才有彈藥換回市區，今日買到土瓜灣兩房單位，他朝樓價升值可以換回西區三房單位，不過可能要十年生聚，筆者由天水圍換回九龍用了六年，再由窮庭換假豪又用了八年，總共用了十四年，現在首期全數來自樓宇升值。那些想一步登天的尋夢者，恐怕永遠停留在夢境之中。

平住市區有得

於市區置業，一眾準業主的最大印象是「貴」，不過在二手市場上，亦非全無廉宜之選，如果對樓齡或屋苑質素要求不算高，即使在港島區，其實也有頗多選擇。

補地價居屋：在港九市區，有不少二手居屋供上車客選擇，由於補價折扣率低，即使連同補地價金額，部分逾500呎的單位，成交金額可低至150萬，呎價不逾3,000元，如香港仔漁暉苑、筲箕灣東熹苑、東駿苑、柴灣景翠苑、小西灣富景花園、富怡花園等；至於在九龍區，亦有九龍灣麗晶花園、藍田康華苑、康逸苑、康瑞苑、以及鑽石山鳳鑽苑、鳳禮苑等，選擇眾多，這些居屋屋苑樓齡由十多年到二十多年不等，雖已略舊，但勝在交通方便，加上實用率平均超過80%，較一般私樓高，為「純住」的好選擇。

迷你私人屋苑：除了居屋外，港島及九龍區亦有不少規模較小的私人屋苑，提供面積300至500呎的一至兩房細單位，適合小家庭居住，而且樓價亦相當合理，最低僅約100萬左右，如柴灣永利中心、筲箕灣中心、九龍灣得寶花園、葵涌寶星花園等，適合資金吃緊、不介意居住空間較小的準業主。

市區單幢樓：如果不嫌棄單幢樓的管理質素較屋苑略遜，其實在港島區，亦有不少接近商業核心區的選擇，在西環、炮台山、北角、筲箕灣等地區，仍有不少低於200萬元的單幢樓選擇，而九龍舊區的單幢樓，部分更是幾十萬有交易，雖然普遍尺碼細、樓齡高、實用率及投資價值偏低，但對於希望節省交通時間的年輕人而言，地理條件已優於一切。 

其實人生大部份問題，均來自取捨及抉擇。又要馬兒好又要馬兒不吃草，是某些老細的想法，結果是低薪請了一班飯筒或者辦公室政治人才。同樣道理，筆者不排取有些樓宇像2003年時的寶翠、擎天、何一、將廣，價低好住又好炒，那是天時地利的結果，可遇不可求。面對現實只有選擇具有部份優點的物業，所謂「好住唔好炒，好炒唔好住」，當然更有「又唔好炒又唔好住」，這便涉及揀樓的眼光與運氣了！