網誌分類：書評文庫 |
楊先生寫了七本關於次按的書，第七本叫《看通世界股市》，筆者既無意投資世界股市，尤其是對美國股票沒有興趣，一本也沒有看過。現在出到第八本《看通樓市──2009萬用地產投資通勝》，筆者今天用一天時間讀完。
平情而論，可能因為楊先生長期居在美國，對本港樓市很多細節未必寫得很清楚，尤其是很多概念上的問題，例如認為樓宇按揭息率是根據12個月國庫債券息率浮動，事實上香港大部份按息跟從優惠利率(P)，有些跟拆息(H)，還有極少部份跟綜合利率(C)。因此幾個例子假定10%按息並不設合實際。
但筆者認為該書提供另一視角來看樓市，是值得欣賞的，尤其是本港樓市新聞及資訊被業內人仕壟斷之下，第三者的觀點能指出問題的另一面也是好事。筆者認為10.4「理性地買樓」及10.5「樓市心得」很有參考價值。
據前言，該書成於2009年4月14日，今日視之楊生看淡的觀點暫時與市況表現相反，可是即使筆者看好樓市，亦明知是資金市吹波波，不應把眼前的景象視作永恆。任何投資分析，當要考慮一個「變」字，市況可以變好，亦可以變壞，一口咬定容易令到投資決策失去靈活性。
今天是下半年的第一天，筆者總結上半年，升市是由資金帶動，並不認為價升即是天下太平問題已解決。以筆者的計算，無論香港樓市或股市已近阻力，手中無貨現在才想著入市，往後即使有利潤也要等待，而在禾雀亂飛的市況，很易買貴或買錯貨，現階段筆者已減持投資，靜候調整。
楊衛隆網誌
http://hk.myblog.yahoo.com/yeungwailunghk2002
出版社文章節錄
stgw.JPG
reject00.JPG
reject01.JPG
ochow 2009-07-11 17:15
I had also read his book recently, and found some of points in his book are so subjective. e.g. if monthly payment vs income over 30%, there will be a difficult life. Difficult life is depends on individual and their spending pattern, but rather cannot be standardlized to everyone.
[ 關 ． 人 ． 輪 ． 事 ]
脫苦海2009-07-12 09:49
lostworld 2009-07-11 15:28
脫苦海2009-07-12 09:44
1. 息率與樓價關係不大，但息高會令到上會困難
2. 新開發區樓價不一定像楊生所講那樣低水
3. 即係租價比10%以上，在香港只有1984年前後出現過，底特律應該有這樣的物業
4. 去年底今年初曾出現，那時是換樓時機
香港樓市由07年尾才開始急升，08年3月見頂，但今年可能會超越該點。目前環球投資環境是扭曲的市場，無論貨幣供應或銀行貸款均是被各國政府人為地谷高，在這種環境改變之前，股價樓價不反映實體經濟，而是反映資金供應（很多都是借翻黎的）對物價及投資工具的推動。所以他日世界經濟真的復甦，資金流回實體經濟的話，樓股掉頭下跌，與實體經濟向相反方向背道而馳，一點也不奇怪！到時可能會看到像今日一大群專家學者對住個市O晒咀。
國內投資者佔香港樓市的比重極低，置業或投機的主力仍然是香港人，但由於國內人集中在當炒的物業（如豪宅、商舖、寫字樓），最終將會出現樓市兩極化，即是只要該等物業不能吸引炒家亂炒一通，人人升佢都無份升，或升得比別人少。舉個例子：你覺得國內人或本地炒家會去炒新界的居屋丁屋嗎？
Keegan 2009-07-05 10:40
不過書名都錯了，如何看通？
四月至今的升勢都錯過了。
Beckham 2009-07-03 23:39
Housing mkt in Kln Station also perform well... in the following deal: The annual growth rate is 8.8% which is very close to the performance of the high end mkt in HK side. This is consistent with previous argument that Kln Station remains the fast growing housing mkt in Kln side.
一名外籍華僑，看好九龍站物業後市，斥資九百二十八萬元，購入凱旋門一個連租約兩房單位收租。成交為映月閣高層D室，面積七百一十二方呎，呎價約一萬三千零三十四元。原業主於○六年，以約七百二十萬元購入，物業升值約兩成九。
Holding period = 3 years, annual growth rate = 8.9%
Beckham 2009-07-03 12:18
Do HK and Kln real estate prices have the same performance?
To answer this question, it is sensible to compare real estate performance in a long-term period of time. Long-term here means "more than 5 years". I obtained 3 recent transactions in different areas for comparison. Clearly, they perform differently. Note that in Case 3 (Leighton Hill), the average return is 9.5%, which is comparable to return of major financial assets in the same period. I dont think there is any bubble at this moment.
1. 麗港城10座中層A室，面積937方呎，成交價約425萬元，呎價約為4536元。原業主於99年以375萬元購入上址，是次成交物業升值13%。
Holding period = 10 years, Annual rate of return = 1.2%
2. 北角港運城2座中層E室，面積975方呎，成交價600萬元，呎價6153元，單位坐擁池景及海景。原業主於2002年以355萬元購入，物業期間升幅約69%。
Holding period = 7 years, Annual rate of return = 7.8%
3. 禮頓山6座中層B室，面積2238方呎，剛以4268萬元售出，呎價19070元，料創金融海嘯爆發後該屋苑新高二手呎價紀錄，該單位原業主於2000年底以約1891萬元買入，是次轉讓物業升值約1.26倍。
Holding period = 9 years, Annual rate of return = 9.5%
同類 2009-07-03 02:41
Beckham 2009-07-02 12:46
The following data is interesting...
Recent Centaline house price index: HK - 75.96, Kln - 65.33, Kln (E) - 64.01, NT (W) - 50.46, HK house prices always perform better. It is sensible to shift investment from Kln to HK.
阿勞 2009-07-02 02:43
脫苦海2009-07-02 07:42
熱火朝天本來就唔係買貨時，股票又好，樓又好。偏偏好多人就係養成熱火朝天人有我有的心態，件衫個袋唔貴唔買。名牌物品仲話有好多人買得起輸得起，樓麻？四太剛剛在浪澄灣止蝕，三太就去形品圈貨，陪／賠得那麼多？
Beckham 2009-07-01 23:45
It seems that HK housing rent is to stabilize soon...
港濤軒高層D室，面積約1,039平方呎，享山景，每月租金30,000萬元，平均呎租約為28.9元，而早前市場則錄得同類型較低層單位分別以25,000元及26,000元租出。
脫苦海2009-07-02 07:43