以河南省為發展基地的內房股建業地產公布上市詳情，公司計劃發行5億股，90%國際配售，10%公開發售；招股價介乎2.75至3.8元，集資最多19億元。若以中間價3.275元計算，集資額則為15.18億元。
建議發售價：2.75-3.8元 (^37.1%)
發售股份數：5億股
總股票份數：20億股
總集資金額：14.65-19億元
預測市盈率：7.62-10.53倍 (2008)
保薦人：摩根士丹利
申請截止日：5月29日中午
上市日期：6月6日
公司簡介：建業地產於河南省發展住宅有15年歷史，主要針對發展中高檔住宅物業，大部分樓盤為複合型住宅樓盤，項目內物業種類包括別墅、低密度獨立屋苑及高低密度分層住宅大廈，並有會所、商舖及園林花園設施。
發展策略：建業地產現主力於河南省開發住宅房地產發展項目，由於當地人口多達1億，但城市人口僅3500萬人。在城市化和經濟發展下，集團認為建業在當地仍有充足的發展潛力，故短期內仍將全力發展河南的房產市場。不過長遠而言，集團希望發展以河南省會鄭州為圓心，半徑為300公里的地區，即覆蓋另外六個省包括河北、陝西、山西、山東、湖北和安徽，令可供發展的城市數目增至200個。
土地儲備：河南建業目前主要於河南省16個地級市及三個縣級市擁43發展項目，約75.5萬方米土地在建，約有404萬方米土地儲備可作未來發展，另有201.7萬方米土地尚未取得土地使用證。此外，建業部份集資將用於收購洛陽中亞全部股權(作為國星收購一部分)，現時建業持有國星股權65%。若收購完成，洛陽中亞將為建業貢獻約100萬平方米的總建築面積，令其土地儲備將於6月達到780萬平方米，料有關儲備足夠應付未來約三至五年的開發建設需要。
協同因素：嘉德置地(CapitaLand)於07年入股建業三成股權，現董事會六名有兩名來自嘉德；公司表示，現在兩者並無共同合作發展地產項目，但不排除未來會合資發展，並預期雙方合作會漸趨頻密，如參與大型投資項目時也徵詢他們的意見。
信貸風險：建業05至07年資產負債率分別為34.3%、26.3%以及24.9%；據風險因素披露，公司主要透過預售及銷售所得款項、短期銀行貸款及信託安排的資金維持業務，隨著公司業務擴充預計需要更多資金，或會透過其他方式融資。
集資用途：集資所得款項，當中約54%用於收購規劃總建築面積約100萬平方米的開封水系工程，約14%用作收購洛陽中亞全部股權及洛陽華陽廣場項目的發展資金，約14%撥充建業地產現有項目的發展資金，餘下將用於一般營運資金。
業績報告：建業地產截至05至07年12月底止的三個財政年度，集團純利分別為5518.3萬元、1.41億元及1.65億元人民幣。集團去年的收入中，91%均來自物業銷售，較小比例來自投資物業回報。截至今年4月底，集團已鎖定近50%的營業收入，以及57%的淨利潤。加上今年旗下鄭州置地廣場、森林半島和聯盟新城均有收入貢獻，因此有信心公司純利能夠大增。預料截至08年全年純利將較07年大增約300%，而於投資物業重估後，股東應佔純利不少於6.5億元人民幣(約7.22億港元)，公司建議集團日後的股息政策為派發各財政年度可分派溢利約30%，惟實際派付予股東的股息金額須視乎其盈利及財政狀況而定。
發展前景：由於建業現時以出售物業為主要收入來源，欠缺長期穩定的投資收入。建業地產董事長胡葆森表示，現時即使公司有物業銷售以外的項目，多是政府要求配套的綜合項目，為了擴闊穩定的收入來源，他表示公司已定下三至五年內把辦公室和商場等租金收入比例翻一番至20%的戰略目標。他又期望至2010年時，建業的足蹟能達到最多50個城市，發展項目亦可多達100個。另外，行政總裁王天亦為公司未來發展定下目標，包括希望股本回報比率(ROE)能由07年的16%上升至20%或以上，並希望純利率由07年的9%，於三年內改善至15%至18%。
同業比較：建業地產定價將較每股資產淨值(NAV)折讓39%至56%，定價較同業首創置業(2868.HK)和綠城中國(3900.HK)的NAV折讓約38%便宜。
策略投資者：現時集團董事長胡葆森持有約62.95%股權，為最大單一股東。策略投資者及作為第二大股東的新加坡發展商嘉德置地則於06及07年先後入股，現持有36.41%股權，並將繼續成為集團長線投資者。曾投資蒙牛的鼎暉投資(CDH)始創人焦震將作為基礎投資者，並以私人名義公司斥資8000萬元購入5至6%股份，並將設有6個月禁售期。此外，集團主席胡葆森各方地產好友均作出申請認購，首天入票已佔國際配售總額的一半，胡葆森是內地主要房產商組成的中城聯盟成員，聯盟成員如萬科、萬通、華遠及龍湖等，他們跟胡葆森相當稔熟。在公司推介會上，包括聯想控股總裁柳傳志、富力地產董事長李思廉及SOHO中國董事長潘石屹等內地富豪均有出席。當中，富力地產主席李思廉已表示，擬私人認購建業數百萬美元 的新股。
保薦人評論：保薦人摩根士丹利研究報告披露，東南亞市值最高(190億新加坡元)之房地產公司嘉德置地集團(CapitaLand)，早於06年已斥資約6億元入股河南建業29.75%(當中只有5%為舊股)。嘉德並再於去年8月動用5.18億元增持6.39%至36.14%，並設有六個月的禁售期。摩根士丹利預期，建業08和09年的純利會分別上升316.36%至6.87億元人民幣，和上升92%至10.04億元人民幣，即等如06至09年複合增長率為92%。大摩又預期，建業08年入帳的總樓面面積將增加140%至119萬平方米(約1280.9萬平方呎)；至09年則再上升46%至174萬平方米(約1872.9萬平方呎)。
網民及業界評論：在討論區裡有網民表示有興趣小注，因為他們認為這隻股可以短炒圖利。但有網民反映現時新股市場表現只是一般，所以不打算認購。另有網民指出，現時宏觀調控，內房股決不是熱炒類別，而且市場有眾多質優內房股可供選擇，甚樣也不會選擇是這隻。業界中，有分析員指出，建業地產的招股價較資產淨值有39%至56%的折讓，較同業的38%折讓顯得吸引，給投資者機會投資於內地急速增長的住宅樓宇市場。又估計，公司於07至09年間的平均盈利複合增長為143%。
總結評論：國內近年重點實施監管措施壓抑過熱的房地產市場及外商房地產投資，加上利率及存款準備金的進一步上升，或會減慢房地產行業增長或使房地產市場衰退。建業地產是次籌集的資金全數用作投資及公司營運方面，並沒有用於償還債務，對投資者來說，此為正面消息。綜觀現時同行如富力地產(2777.HK)、遠洋地產(3377.HK)、雅居樂(338.HK3)之08年市盈率大約為8至10倍，故相信建業地產招股價定價合理。惟投資者應留意，建業過份相當依賴河南省的住宅物業巿場，將來其經驗能否推展至中國其他省份值得關注。總括而言，給予此股觀望評級，目標價$3.8。
