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網誌分類:地產 |
網誌日期:2009-10-19 20:26
在今年的施政報告裡,喜見政府已意識到,應更好地利用舊工業區內的土地資源。這個決定雖然作得遲了一點,但方向應該是可以肯定的。然而,政府現時的打算,主要是放寬工業區的重建及改建門檻,使土地可以用作其他更廣泛的商業用途,而不是把更多的土地規劃作住宅用途。這種選擇很明顯未能反映市場的真正需求。
 
金融海嘯後,實體經濟出現產能過剩,對商業樓宇的需求下降,令商業樓宇的空置率上升,租金下跌。在這個時候,推動舊工業區朝商業用途方向改造,不但不符合市場需要,而且會使推動政策事倍功半,難見成效。

另一方面,從近期地產商一味集中興建豪宅的情況來推論,已可以確定市場的土地供應嚴重不足。政府對此不應視若無睹,遲遲不肯採取行動,去扭轉中小型住宅供應不足的問題。發展商喜歡興建豪宅。他們有這種傾向一點不難理解。因為,豪宅的呎價遠較中小型住宅高,每呎內含的利潤比例自然比中小型住宅高。在這種情況下,同樣一塊土地,如果拿來興建豪宅,就一定可以比興建一般住宅賺取更多的利潤。

不過,發展商並不能自己喜歡建豪宅就可以一窩蜂的都去建豪宅。他們必須視乎市場的供求情況,才可以決定應該多建哪一類型的樓宇。如果政府的土地供應夠多的話,發展商就不能一味只建豪宅,因為市場根本吸納不了這麼多的豪宅。在這種情況下,發展商就必須把部分土地拿來興建一般住宅。否則,興建出來的豪宅就會賣不出,賺大錢的良好願望就會變成嚴重虧損的慘痛結果。此之所以,發展商不能自己想建豪宅就把手上所有的土地都拿來建豪宅,關鍵要看政府每年推出市場的土地有多少。自八萬五的政策失敗之後,政府在土地供應問題上成了驚弓之鳥,不敢主動向市場供應土地,而是把土地放在一張土地儲備表上,任由發展商決定是否勾出來賣。這種賣地方法已證明有嚴重漏洞,以致近年香港的土地供應嚴重不足。在這種情況下,發展商就只好集中力量把手上的土地拿來興建豪宅。即使在非傳統的豪宅區,他們也在試建「豪宅」,以賺取更高的利潤。

這種情況已令中產階層失去了買樓自住的機會,社會上已出現了不少不滿情緒,政府必須對此有所回應。最實際的方法莫如恢復定期賣地。當土地供應增加後,地產商就不得不拿其中一部分的土地來興建一般住宅。一般住宅就只能賣給一般的中產家庭;要把樓賣給一般的中產家庭,就只能以中產家庭的負擔能力來訂價,當然不會再是豪宅價。

(轉載自2009年10月19日am730C觀點)
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  • 網誌分類:投資 |
    網誌日期:2009-09-25 22:41
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  • 網誌分類:投資 |
    網誌日期:2009-09-01 20:13
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  • 網誌分類:投資 |
    網誌日期:2009-08-06 05:49
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  • 網誌分類:未分類 |
    網誌日期:2009-07-09 22:38
    疆藏問題一時難解新疆烏魯木齊發生嚴重暴亂,導致百多人死亡,使人意識到中國國內的民族矛盾實在不易解決。在中國政府看來,中國對少數民族已賦予大量優惠政策,經濟上有補貼,升學更容易、...
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  • 網誌分類:科技 |
    網誌日期:2009-06-09 22:03
    我上網看了這隻軟件的資料,怎樣看也不似監察軟件,只是普通的過濾軟件,而且是免費公開下載,這個軟件叫綠壩,我沒有試用,但你們好奇的話也可下載,很多內地網民也試用過,沒有什麼神秘,...
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  • 網誌分類:投資 |
    圖片
    網誌日期:2009-05-09 01:50
    近期股市急升,市場再度憧景經濟復蘇,但從各項數據顯示,經濟前景未有好轉,領先指標可清楚反映實況,指標於2007年3月及2008年1月兩度出現負數,其後一直未回正數之上,何來復蘇? 雖然,股...
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  • 網誌分類:投資 |
    網誌日期:2009-04-17 19:24
    哈哈,咁得意,進軍內地了 http://finance.sina.com.cn/stock/hkstock/warrants/20090417/08376114218.shtml
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